Вся недвижимость Иркутска квартиры земельные участки коттеджи жилая и коммерческая недвижимость в Иркутске и области продажа и аренда вторичное жилье и новостройки Иркутска
Недвижимость Иркутска

Интернет конференция >>>


Советы и рекомендации >>>


Реклама >>>


Статьи >>>


Новости >>>



Поиск объектов недвижимости по городу Иркутску
Объект  Район  Комнат 

Советы и рекомендации
Права и обязанности ипотечной квартиры


Процедура рефинансирования ипотечного кредита для любого заемщика в западных странах развита очень хорошо. Банки нередко `перекупают` клиентов у своих конкурентов, предлагая им более комфортные и выгодные условия. Однако в России продать свой ипотечный кредит, переоформив его под более низкую процентную ставку у другого банка, практически невозможно. Все дело в кредитном договоре, который заключается раз и навсегда,– подробнее ознакомившись с ним, можно узнать еще несколько ограничений, которые накладываются на ипотечную квартиру.

Первые банки, которые предлагали населению ипотечные кредиты еще в конце 90-х годов, выдавали их под ставку 18-20% годовых в валюте и до 25% в рублях. Сегодня кредит на жилье можно взять в среднем под 11% в валюте и 15% в рублях. При этом стандартный кредитный договор, который заключается между банком и заемщиком, предполагает фиксированную процентную ставку на весь период `жизни` кредита. С одной стороны, это защищает заемщика в случае отзыва лицензии у банка, а с другой – не позволяет снизить процентную ставку по кредиту. `Кредитный договор однозначно определяет условия, при которых банк фиксирует возможность изменения процентной ставки в течение срока кредита. Также в случае отзыва у банка лицензии и передачи кредитов на обслуживание другому кредитору существенные условия ранее заключенного кредитного договора изменены не будут`,– объясняет старший вице-президент `Внешторгбанка Розничные услуги` Анатолий Печатников.

Это означает, что даже если средние рыночные ставки по ипотечным кредитам снизились до 10-15%, заемщику, взявшему кредит несколько лет назад под 18-20%, придется платить свою фиксированную ставку. При этом желание снизить ипотечную ставку или же перейти на другой, более низкий ипотечный тариф, вполне объяснимо. Однако сегодня `уйти` от банка к другому кредитору, хотя и возможно теоретически, на практике сделать сложно. `Заемщик, безусловно, может рефинансировать (перепродать) ипотечный кредит. Но сначала ему нужно получить согласие банка, в котором у него уже есть кредит`,– говорит зампредправления `Абсолют Банка` Олег Дмитриенко. `После этого новый банк должен перевести деньги первому банку в счет погашения ипотечного кредита – первый договор расторгается, а между новым банком и заемщиком заключается новый договор`,– говорит он. Как отмечает предправления Городского ипотечного банка Николай Шитов, `такой переход будет стоить заемщику определенных денег`. `Даже если это достаточно весомая сумма, но в перспективе заемщика ждет существенное улучшение условий кредитования`,– уверен он.

Замруководителя управления продуктами розничного бизнеса ФК `Уралсиб` Василий Палаткин предупреждает, что `процедура рефинансирования по своей сути – это отношения между кредиторами`. `Если клиент хочет снизить ставку, при этом перейдя в другой банк, он должен погасить кредит и взять другой в другом банке`,– говорит он. `Если иного прямо не предусмотрено в договоре, заемщик в любой момент может досрочно погасить кредит, скажем, взяв `короткий` кредит в другом банке. После же, сняв с заложенной ипотечной квартиры обременение, заложить ее в другом банке и за счет этих средств вернуть деньги по короткому кредиту`,– считает старший юрист компании `Линия права` Александр Казаков.

Целесообразность перехода от одного банка к другому каждый заемщик определяет сам, и пока в `домашних условиях` посчитать, насколько это выгодно, достаточно тяжело. `Эта процедура оправданна, если заемщик на 2-2,5 месяца может найти средства, необходимые для возврата кредита на то время, пока квартира будет высвобождаться из залога в одном банке и передаваться под залог в другом. А это не так легко`,– предупреждает зампредправления Оргбанка Александр Фаткин. Директор департамента розничного кредитования Промсвязьбанка Галина Побединская уверена, что затраты на рефинансирование кредита не окупятся. `Практически рефинансировать кредит очень сложно, так как долгосрочные кредиты предоставляются с подтверждением их целевого использования – покупки квартиры. Короткие потребительские кредиты предоставляются по более высоким ставкам, поэтому использовать их для погашения ипотечного кредита нет смысла`,– считает она.

Заемщик в зависимости от условий банка может расплатиться с банком досрочно в среднем уже через полгода-год. Так, большинство устанавливают мораторий на досрочное погашение кредита в шесть месяцев после его оформления, уже на седьмом месяце можно досрочно выплатить либо весь долг, либо его часть. В таких банках, как `Уралсиб`, Национальный резервный банк, `Фора-банк` и Русский ипотечный банк, не взимают никаких комиссий за досрочное погашение как раз через шесть месяцев после его получения. У банка `Зенит`, Международного московского банка, Оргбанка и `Абсолют Банка` штрафные санкции снимаются спустя год после выдачи кредита. Более либеральны в этом отношении `Внешторгбанк Розничные услуги` и Росбанк, которые разрешают заемщику досрочно погасить ипотечный кредит уже через три месяца. Если же заемщик хочет выплатить долг раньше установленных временных рамок, то банк в среднем взимает 2% от той суммы, которая идет в счет досрочного погашения. Однако есть банки, которые заявляют об отсутствии каких-либо комиссий и пени за досрочное погашение с первого месяца пользования кредитом. Это банк `Союз`, Банк жилищного финансирования, Промсвязьбанк и Собинбанк.

Таким образом, если заемщик при наличии свободных средств может расплатиться с ипотечным кредитом досрочно в среднем через 6 месяцев без уплаты `неустоек` либо с небольшой комиссией, то банк потребовать от заемщика отдать кредит досрочно не имеет права. Однако есть отдельные случаи, когда банк вправе это сделать – все они прописаны в кредитном договоре. `Все случаи, в которых банк оставляет за собой это право, отдельно прописаны непосредственно в договоре. К ним могут относиться, например, просрочка платежей по кредиту`,– говорит начальник управления розничных продуктов Международного московского банка Алексей Аксенов. Кроме очевидных нарушений графика платежей Василий Палаткин отмечает еще один случай: `Если заемщик нарушает условия договора, например не продляет договор страхования или не предоставляет для осмотра объект залога, банк может принять такие меры`. По мнению Александра Фаткина, банк вправе потребовать от заемщика вернуть деньги досрочно, когда тот использует жилье в качестве складского помещения, а кредит получал на квартиру.

Самая распространенная причина нарушения кредитного договора, по мнению участников ипотечного рынка, это все-таки просрочки платежей. Однако, как заверяют представители банковского сообщества, выселять заемщика никто не будет – главное, вовремя предупредить банк о сложившихся трудностях. `Нужно сразу обратиться в банк с заявлением на изменения графика платежей по кредиту и процентам, и если действительно у заемщика объективные и временные трудности, банк может изменить график, не начисляя никаких штрафных санкций`,– объясняет Василий Палаткин. Кроме того, банк может посоветовать заемщику обменять квартиру на меньшую. `При возникновении сложных жизненных обстоятельств заемщику может быть предложено обратиться в риэлтерское агентство, чтобы обменять большее жилье на меньшее и расплатиться с банком`,– рассказывает замдиректора по работе с частными клиентами банка `Сосьете Женераль Восток`.

Конечно, сохранить купленную на заемные средства квартиру можно еще одним способом – сдавать ее в аренду. Ведь любая недвижимость, купленная по ипотеке, сразу становится собственностью заемщика. Единственное, казалось бы, ограничение, которое декларируют банки,– это ограничение на ее продажу. Однако, как выясняется при детальном рассмотрении условий и требований некоторых банков, разрешение на сдачу квартиры внаем у него нужно все-таки попросить. `В соответствии с кредитным договором заемщик обязан получить одобрение банка на сдачу квартиры внаем`,– предупреждает Алексей Аксенов. `Для банка, как залогодержателя, важно знать, что залог остается ликвидным. То есть его можно быстро реализовать в случае нарушения заемщиком обязательств. Поэтому банк регулярно контролирует физическое состояние залога и использование его по назначению`,– уточняет Галина Побединская. `Например, в договоре Промсвязьбанка предусмотрен пункт, в котором клиент соглашается с правом банка раз в год проверять состояние и надлежащую эксплуатацию квартиры`,– поясняет она.

Однако Николай Шитов уверен, что разрешения сдавать собственную квартиру получать не нужно: `Заемщик должен только письменно уведомить об этом наш банк`. `С юридической точки зрения если иное не согласовано в договоре, то получать согласие банка на сдачу предмета залога в аренду или наем не нужно`,– рассуждает Александр Казаков. Более того, он уверен, что закон не содержит никаких ограничений по поводу регистрации граждан в этой квартире. `Это является одновременно и правом, и обязанностью гражданина, которые носят публичный характер и не могут быть ограничены в договорном порядке`,– говорит Александр Казаков. С ним согласен Николай Шитов. `Получив свидетельство о собственности, клиент банка становится собственником квартиры и имеет право зарегистрировать родственников в `ипотечной` квартире. По условиям кредитного договора он должен лишь письменно уведомить об этом банк. Дополнительного разрешения от банка ему не требуется`,– уточняет он.

Более того, если квартира покупается в первый раз, даже при использовании кредита можно получить обратно до $30 тыс. налогового вычета. Эти деньги генерируются за счет налогов, которые платит работник каждый месяц. `Максимальный размер данного вычета – 1 млн рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам`,– уточняет Алексей Аксенов. Для получения налогового вычета необходимо предоставить в налоговую инспекцию заявление о получении имущественного налогового вычета, свидетельство о собственности, кредитный договор, договор купли-продажи, акт сдачи-приемки квартиры и расписку продавца в получении денег за квартиру. По оценке Николая Шитова, `на практике такой вычет получают в течение двух-трех месяцев с момента подачи необходимых документов в налоговую инспекцию`.

Однако это не означает, что 1 млн рублей будет отдан заемщику сразу. Дело в том, что за год можно получить только те деньги, которые `уходили` в налоговую инспекцию – то есть 13% в месяц с официальных заработков заемщика. Именно эти деньги впоследствии будут возвращены при покупке квартиры. Естественно, что за год выплатить 1 млн рублей подоходного налога могут немногие. То, что было выплачено в качестве налогов за год, вернется в этом же году, остальное – в последующих. `Если в налоговом периоде (один год) имущественный вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования`,– уточняет Василий Палаткин. По сути, покупая квартиру в первый раз в жизни, можно освободиться от налогов на многие годы, а при использовании кредита получить вычет и с уплачиваемых процентов по нему.


Объявления >>>

 
 

Расширенный поиск >>>

Статистика >>>

Средняя стоимость 1м2 в Иркутске по районам >>>

Экспресс-оценка квартиры >>>

Район:
Комнат:
Материал:
Благоустройство:
Кухня:
Тип жилья:

Агентства недвижимости города Иркутска >>>

Агентства недвижимости города Усолье-Сибирское >>>

Агентства недвижимости города Ангарска >>>

Поиск по городам