Вся недвижимость Иркутска квартиры земельные участки коттеджи жилая и коммерческая недвижимость в Иркутске и области продажа и аренда вторичное жилье и новостройки Иркутска
Недвижимость Иркутска

Интернет конференция >>>


Советы и рекомендации >>>


Реклама >>>


Статьи >>>


Новости >>>



Поиск объектов недвижимости по городу Иркутску
Объект  Район  Комнат 

Советы и рекомендации
Развитие законодательства об ипотеке


Стремительное развитие ипотечных отношений в последние несколько лет обусловило необходимость развития законодательства об ипотеке, чтобы правом были урегулированы реально существующие отношения по поводу залога недвижимости - ведь когда право не развивается по мере развития регулируемых им общественных отношений, правовые нормы становятся «мертвыми». Для законодательства об ипотеке это актуально, поскольку до настоящего времени его несовершенство называют одним из сдерживающих факторов развития ипотеки в России.

Безусловно, большую значимость имеют сейчас вопросы ипотечного жилищного кредитования, развитие которого особенно поощряется государством. Как следует из Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 28 «…формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики...» и как сказано в Послании Президента Федеральному Собранию Российской Федерации от 26.05.2004 г. «… жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан…», «…ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами…». В указанной Концепции обозначены необходимые условия развития ипотечного кредитования как в системе права, так и в экономике. Нас интересует система права.

Законодательство об ипотеке представляет собой всю совокупность правовых норм, содержащихся не только Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) и в Федеральном законе от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), но и в ряде других специальных законов, не учитывать положения которых невозможно при применении ГК РФ и Закона об ипотеке.

В 90-х годах законодательство об ипотеке развивалось медленно. Принятие специального закона об ипотеке было предусмотрено п. 2 ст. 334 Части Первой ГК РФ, введенной в действие с 1 января 1995 года, тогда как сам Закон об ипотеке был принят только в 1998 году. Следует отметить, что с момента введения в действие Закон об ипотеке претерпел уже восемь редакций (т.е. восемь раз в него вносили изменения и дополнения), причем все изменения в него были внесены за последние четыре года. Таким образом, в последние несколько лет шаг за шагом Закон об ипотеке впитывал в себя изменения, продиктованные развитием рынка и складывающихся на его основе правоотношений.

Последние изменения в законодательстве об ипотеке являются кардинальными и представляют собой важный этап в его развитии, при этом четко прослеживается стремление законодателя к упрощению процесса ипотечных отношений. Кроме того, можно выделить два основных направления развития законодательства об ипотеке, явно обозначившихся в свете последних изменений, это: 1) развитие ипотеки в силу закона и 2) принятие новых законов, которые содержат в себе нормы по ипотеке.

Рассмотрим изменения, которые были внесены в ГК РФ Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 213-ФЗ) и изменения, которые были внесены в Закон об ипотеке Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 216-ФЗ), а также положения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), касающиеся ипотеки.

В первую очередь, следует сказать об изменении требований в законе к форме договора об ипотеке. Законодателем было отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке - теперь он может заключаться как в нотариальной, так и в простой письменной форме, по желанию сторон договора об ипотеке. При этом государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя (т.е. достаточно заявления одной стороны!), а государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, составленного в простой письменной форме, осуществляется на основании заявлений от обеих сторон договора.

Отмена требования обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке – это, безусловно, толчок к развитию ипотеки, поскольку делает ее более доступной – это упрощает и удешевляет процедуру заключения самого договора об ипотеке. Надо отметить, что несмотря на то, что нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, предметом которых являются права на недвижимость, имеет под собой очень веские основания, как то профессиональный подход к заключению сделки, ответственность, в том числе и за проверку право- и дееспособности участников сделки, - стороной договора об ипотеке, как правило, всегда является банк, обладающий профессиональным штатом юристов, и который явно заинтересован в статусе контрагента, поэтому и договоры в простой письменной форме не вызывают сомнений и не усложняют работу государственного регистратора.

Кроме того, Законом № 216-ФЗ внесены изменения в ст.28 Закона об ипотеке и в ст. 31 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), в результате чего ответственность регистрирующего органа и регистратора за неправомерные регистрационные действия (как регистрацию, так и отказ в ней) значительно повысилась и надо признать, что регистраторы об этом все время помнят и это дает основания полагать, что незаконная ипотека не может быть зарегистрирована, а ипотека, отвечающая требованиям закона – обязана быть зарегистрирована.

Однако, в современном законодательстве ипотека – это не только договор о залоге недвижимости. Законодатель стал широко использовать и залог в силу закона. Количество указаний в законе на обстоятельства, при которых возникает ипотека в силу закона, с учетом последних изменений в законодательстве об ипотеке значительно увеличилось, на что, безусловно, оказал влияние заложенный в Земельном кодексе Российской Федерации (далее - ЗК РФ), который был введен в действие в конце 2001 года, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

ГК РФ провозгласил залог в силу закона в случае продажи товара в кредит (п.5 ст. 488 ГК РФ) и при передаче имущества под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ), причем залог в силу договора ренты возникает вне зависимости от воли сторон и, как правило, сторонами рентных отношений до конца не осознается (особенности субъектного состава – пожилые люди).

Залог при продаже товара в кредит возникает в силу п. 5 ст. 488 ГК в случае, когда имущество уже передано, но еще не оплачено. Эта конструкция не всегда оптимальна в отношениях с недвижимостью.

Государственная регистрация перехода права собственности не зависит от фактического исполнения сделки, в том числе и от передачи имущества. Поэтому, нередки случаи, когда вместе с рассрочкой платежа откладывается и передача имущества. И поэтому, даже если имущество передается, а обязательства по оплате все же не исполнены до конца, возникающий залог уже не фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что может ввести в заблуждение третьих лиц, получающих информацию из ЕГРП.

Следующим этапом в развитии законного залога стало закрепление в Законе об ипотеке положений, касающихся ипотеки жилья, приобретенного за счет средств кредитных организаций. Согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Однако до недавнего времени ст. 77 Закона об ипотеке не работала, да и не могла работать в полной мере:

Во-первых, любая ипотека, как способ обеспечения исполнения обязательств, предусматривает реализацию прав в случае неудовлетворительного исполнения основного обязательства. Тут-то и возникала проблема с проживанием членов семьи и несовершеннолетних – п.п. 2, 4 ст. 292 ГК РФ, согласно которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, и отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагивались права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускалось в любом случае только с согласия органа опеки и попечительства. В связи с практической невозможности расселить и реализовать квартиру (дом) в случае невыполнения основного обязательства ст.77 Закона об ипотеке практически не работала.

На помощь пришел новый жилищный кодекс и Закон № 213-ФЗ, который внес изменения в ст.292 ГК РФ, которые затрагивали и права членов семьи собственника и права несовершеннолетних. Причем следует отметить, что в п. 2 ст. 292 ГК РФ законодатель всего лишь заменил слова «не является» (прим. - основанием для прекращения права пользования) на слово «является», разрешив этим существовавшую проблему.

До сих пор идут споры о порядке заключения договора о покупке жилья с привлечением кредитных средств. На практике встречаются два варианта: двухсторонний договор, заключаемый между продавцом и покупателем, в котором покупатель указывает на источник оплаты покупки – средства банка, полученные по кредитному договору (несомненно, в договоре указываются все необходимые реквизиты, позволяющие внести сведения о залогодержателе и об условиях ипотеки в ЕГРП).

Второй вариант – это трехсторонний договор, в котором банк выступает полноправным участником правоотношений, прописывая свои условия кредита. Данная конструкция и вызывает множество вопросов:

1) какова природа сделки – это многосторонняя сделка, связанная одним предметом, либо это две самостоятельные сделки, имеющие разные предметы?

2) каковы последствия заключения трехстороннего договора при его изменении? Как привлечь продавца, который, получив свое исполнение, потерял интерес к сделке, тогда как банк и залогодатель продолжают отношения по кредиту?

Эти споры идут и в кругах ученых, и в кругах нотариусов, и в банковском сообществе. Представляется, что оптимальным решением на сегодняшний день будет отношение к ст.77 Закона об ипотеке как специальной норме, позволяющей в своих рамках устанавливать некую свободу выбора участникам правоотношений порядка заключения договора.

Иной вопрос, который возникал при прочтении нормы ст.77 Закона об ипотеке и который был решен только в 2005 году – это ипотека жилья, приобретаемого в процессе строительства.

Не секрет, что строительство развивается достаточно бурно, многие заинтересованы в приобретении вновь построенных квартир (домов), что вызывает обоюдный интерес к кредитованию такого приобретения.

Незащищенность процесса строительства не позволила реализовать в полной мере ст.77 Закона об ипотеке. В Санкт-Петербурге на практике были попытки заключения трехсторонних договоров долевого участия, где плательщиком выступал банк, условием которого было возникновение ипотеки на уже построенную квартиру при регистрации права собственности в порядке ст. 219 ГК РФ. Однако на тот период, пока ипотека не была зарегистрирована в ЕГРП, кредитор оставался абсолютно без обеспечения, что, естественно его не устраивало. Да и сами дольщики не могли надлежащим образом обеспечить и защитить свои вложения в строительство. В этой связи нельзя не назвать прорывом в Законодательстве Закон № 214-ФЗ.

Естественную критику отдельных его положений, да и отсутствие практики, оставим за скобками. Но нормы об ипотеке, закрепленные в этом законе, заслуживают особого внимания.

Ст.13 Закона № 214-ФЗ устанавливает, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Таким образом, в силу положений Закона, основным, первым залогодержателем становится участник долевого строительства (дольщик).

В случае, если застройщик регистрирует право на объект незавершенного строительства, то и он считается находящимся в залоге у дольщиков. Таким образом, при регистрации в ЕГРП возникает (указывается) множественность лиц со стороны залогодержателя и один залогодатель – застройщик. Причем сторона залогодержателя пополняется с момента регистрации новых участников долевого строительства.

Особенно сложным в данном случае представляется порядок регистрации (и прекращения) залога. Действительно, запись об ипотеке вносится с момента обращения в регистрирующий орган первого дольщика. Залог возникает на весь объект. Со временем множится количество залогодержателей (то есть лиц, выступающих на его стороне). Но с момента ввода в эксплуатацию дома, начинается процесс регистрации прав собственности на составляющие части этого дома – квартиры, помещения. С момента возникновения прав на эти объекты, возникает и производное право на общее имущество. Определение общего имущества дано в новом Жилищном кодексе и включает в себя не только обслуживающие помещения, но и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Очевидно, что с ростом собственников квартир, растет и количество (множественность) собственников земельного участка, на который возникает долевая собственность. Однако он все же, как единый объект недвижимости продолжает находиться в залоге у оставшихся дольщиков (до последнего дольщика) и при этом единственным залогодателем продолжает оставаться застройщик.

Также решен вопрос и с судьбой залога объекта незавершенного строительства.

При такой ситуации возможно возникновение двух вопросов: какова будет достоверность предоставления информации из ЕГРП и возможна ли реализация заложенного имущества (например, при последующих залогах) в том случае, когда в реестре еще существуют заложенные объекты незавершенного строительства, а фактически дом уже построен и объект изменен (как минимум де факто, а при регистрации прав хотя бы на одно помещение и де юре).

Видимо, оптимальные решения будут найдены уже на практике.

Вопрос об изменении предмета залога действительно является актуальнейшим и неразрывно связан с ведением ЕГРП. Частично, этот вопрос решен новеллами Закона об ипотеке – статьи 64.1 и 64.2, а частично на него ответил Высший Арбитражный суд в своем обзоре практики рассмотренных судами споров, связанных с договором об ипотеке от 28.01.2005 г. № 90, в котором, следует отметить, нашла отражение с положительной оценкой практика органов по регистрации прав.

Рассмотрим новеллы Закона об ипотеке, касающиеся случаев возникновения ипотеки в силу закона:

1. Ипотека земельного участка, на котором имеются (строятся) объекты недвижимости, принадлежащие залогодателю.

В соответствии с п.1 ст. 64 и п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

2. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

В соответствии с п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

3. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Согласно ст. 64.2 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

Введенные в действие нормы, распространяют ипотеку в силу закона на земельный участок, приобретенный за счет кредитных или расчетных средств, а, кроме того, распространяют ипотеку на здания и сооружения, в том числе и на объекты незавершенного строительства, построенные на таком участке. Данное правило теперь соответствует и общей норме ипотеки земельного участка, которая распространяется на находящиеся на нем здания (сооружения). До принятия Закона № 216-ФЗ ипотека на здание не распространялась, что, несомненно, шло вразрез с положением ЗК РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Актуальны и изменения предмета ипотеки, его замена. Высший арбитражный суд в обзоре судебной практики от 28.01.05 № 90 указал, что если предметом ипотеки является объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом будет являться здание. Это положение не вызывает сомнений, поскольку преобразование объекта, его переформирование и т.п. не говорит о его физической гибели. Однако вопрос оформления данных изменений в реестре позволяет говорить зачастую об открытии новых разделов ЕГРП на новые объекты и прекращения этих разделов не ранее существовавшие. При этом должен решаться вопрос не только о регистрации прекращения и возникновения права на объекты, но и на судьбу обременений объектов. В том числе и вопрос о судьбе ипотеки. Представляется, что оптимальным было бы применение ст. 12 ч.9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно одновременная регистрация нового права и обременения. Таким образом, будет обеспечена достоверная информация в реестре о наличии обременения (в том числе и ипотеки) на объект.

Все перечисленные изменения, новшества говорят о развитии законодательства об ипотеке. Большое количество используемых конструкций и оснований возникновения ипотеки приводят к различной практике и определенным трудностям в применении закона, но остается надеется, что последние изменения в законодательстве об ипотеке окажут на него позитивное влияние и послужат источником для его дальнейшего развития.

В настоящий момент неоценимую помощь регистраторам в применении законодательства об ипотеке может оказать Инструкция Министерства юстиции Российской Федерации, которая охватывала бы все вопросы, возникающие при регистрации ипотеки любых объектов недвижимости (т.е. общая Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества с учетом особенностей ипотеки жилых и нежилых помещений, земельных участков и т.д.), ведь основные положения законодательства об ипотеке применяются всегда, вне зависимости от передаваемого в залог объекта недвижимости.


Объявления >>>

 
 

Расширенный поиск >>>

Статистика >>>

Средняя стоимость 1м2 в Иркутске по районам >>>

Экспресс-оценка квартиры >>>

Район:
Комнат:
Материал:
Благоустройство:
Кухня:
Тип жилья:

Агентства недвижимости города Иркутска >>>

Агентства недвижимости города Усолье-Сибирское >>>

Агентства недвижимости города Ангарска >>>

Поиск по городам