Вся недвижимость Иркутска квартиры земельные участки коттеджи жилая и коммерческая недвижимость в Иркутске и области продажа и аренда вторичное жилье и новостройки Иркутска
Недвижимость Иркутска

Интернет конференция >>>


Советы и рекомендации >>>


Реклама >>>


Статьи >>>


Новости >>>



Поиск объектов недвижимости по городу Иркутску
Объект  Район  Комнат 

Советы и рекомендации
Проблемы аренды земли собственниками коммерческой недвижимости


Если Ваша организация приобретает в собственность недвижимое имущество - здание, помещение в здании, долю в праве собственности на здание, одной из первых задач становится оформление прав на земельный участок, на котором расположены эти объекты недвижимости. Как правило, в случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, владельцам недвижимости такой земельный участок передается в аренду.

Как правильно оформить договор аренды земельного участка, если на данном участке расположены объекты коммерческой недвижимости, принадлежащие сразу нескольким владельцам (например, помещения в здании принадлежат разным лицам)?

Следует сразу отметить, что до момента вступления в силу Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001г.), и в течение нескольких лет после его вступления в действие, муниципальные и государственные органы передавали неделимые земельные участки в аренду каждому из владельцев недвижимости, расположенной на участке, на основании отдельных договоров аренды.

Предмет договора определялся при этом как передача во владение и пользование земельного участка в так называемой `идеальной` доле, без выделения ее границ на местности.

Размер передаваемой в аренду доли был эквивалентен доле в праве собственности на недвижимость, либо определялся как соотношение площади принадлежащего лицу нежилого помещения к общей площади земельного участка. При такой схеме заключения договоров возникал вопрос - что же будет предметом каждого из этих договоров, если сам участок неделим, а, как следует из положений статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду передаются именно объекты и вещи, а не части (доли) объектов и вещей? Ответом на этот вопрос служат положения ст.36 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает специальный порядок передачи в аренду земельного участка в подобных случаях. П.3 указанной статьи гласит: <В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора...>.

Таким образом, заключение договоров аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора предполагает наличие нескольких объективных условий:

- неделимости земельного участка;

- нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности;

- расположения на указанном участке зданий;

- наличия у нескольких лиц прав (собственности, хозяйственного ведения) на здание (помещения в здании).

Основополагающим моментом, требующим применения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в данном случае является неделимость земельного участка. Поэтому вышеуказанный п.3 ст.36 применяется по аналогии также и в случае, если земельный участок находится в частной собственности, то есть собственник неделимого земельного участка, не относящийся к субъектам государственной или муниципальной власти, должен заключать договор аренды с правообладателями, находящимися в здании, на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

Особенности договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора 24 марта 2005 г. Пленумом ВАС РФ было принято Постановление № 11 `О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства`. В этом Постановлении, помимо прочего, содержатся разъяснения положений п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ.

Постановление позволяет сделать следующие выводы:

Заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора возможно как при условии участия в нем нескольких владельцев помещений, так и одного из них, при этом заключение договора аренды с одним лицом производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.

В случае, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящееся на нем здание (помещения в нем) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов в отношении земельного участка считаются солидарными, если договором не установлено иное. Если же хотя бы один из соарендаторов использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. Дублируя норму ст. 26 Земельного кодекса РФ, Пленум ВАС также указал, что надлежащим образом оформленный договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

Некоторые аспекты судебной практики

Судебная практика по рассматриваемому вопросу, достаточно сформировавшаяся к настоящему времени, идет по пути признания незаключенными договоров аренды в случае, если предметом таких договоров является передача в аренду `идеальной` доли неделимого земельного участка. К примеру, как указано в Постановлении Президиума ВАС от 01.07.2003г. №12168/02, в настоящее время законодательством не предусмотрен другой порядок приобретения прав на неделимые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, кроме установленного п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки. Практика Арбитражного суда Новосибирской области также содержит примеры подобных решений - в одном из постановлений апелляционная инстанция арбитражного суда указала, что, поскольку предметом договора аренды является земельный участок, относительно которого арендатору установлены 6,07 процентов доли в праве аренды указанного участка, такой договор суд апелляционной инстанции полагает незаключенным, так как подобный объект аренды не соответствует требованиям ст. 607 Гражданского кодекса РФ. При этом не имеет значения факт регистрации договора аренды в органах юстиции.

Следует, однако, отметить, что п.3 ст. 36 Земельного кодекса РФ применяется лишь к тем правоотношениям, которые возникли после вступления в действие Земельного кодекса РФ. Если же правоотношения по договорам аренды `идеальной` доли возникли до 30 октября 2001г., то такие договоры считаются действующими. Стороны таких договоров вправе внести в них условия, касающиеся множественности лиц на стороне арендатора, либо присоединиться в установленном порядке к вновь заключаемому договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.


Объявления >>>

 
 

Расширенный поиск >>>

Статистика >>>

Средняя стоимость 1м2 в Иркутске по районам >>>

Экспресс-оценка квартиры >>>

Район:
Комнат:
Материал:
Благоустройство:
Кухня:
Тип жилья:

Агентства недвижимости города Иркутска >>>

Агентства недвижимости города Усолье-Сибирское >>>

Агентства недвижимости города Ангарска >>>

Поиск по городам