Вся недвижимость Иркутска квартиры земельные участки коттеджи жилая и коммерческая недвижимость в Иркутске и области продажа и аренда вторичное жилье и новостройки Иркутска
Недвижимость Иркутска

Интернет конференция >>>


Советы и рекомендации >>>


Реклама >>>


Статьи >>>


Новости >>>



Поиск объектов недвижимости по городу Иркутску
Объект  Район  Комнат 

Советы и рекомендации
Управление коммерческой недвижимостью. Продажа торгового центра как бизнеса


До сих пор торговые центры в России строили, чтобы затем управлять ими и получать прибыль. Но рынок развивается. Возникают новые идеи, обнаруживаются более привлекательные ниши, меняются интересы, появляется необходимость в финансировании других проектов. Рано или поздно владельцы задумаются о продаже ТЦ.

И начнется новый этап в развитии торговых центров.

Развитие торговых центров в России идет в русле общемировых достижений. С точки зрения оптимального использования земельных ресурсов организация ТЦ стала наиболее успешной идеей в XX веке. Появление ТЦ произвело такой же эффект, как и появление универмага в XIX веке. ТЦ сегодня является местом, где каждый ритейлер притягивает потоки посетителей, а от их соседства это свойство только усиливается. В торговом центре переплетаются интересы самых разных видов бизнеса. В 1950-х гг. в США было всего 100 торговых центров на всю страну, а через 50 лет эта цифра увеличилась до 50 тыс. Неудивительно, что сейчас Россия переживает настоящий бум в области строительства ТЦ. С появлением нового формата участники рынка получили опыт в организации строительства, управления и увидели свои и чужие ошибки; начали их исправлять, занялись реконцепцией. Но специалисты полагают, что не все поправимо.

Кому-то придется избавляться от бизнеса. Кроме того, может не хватить средств на дальнейшее развитие, что тоже приведет к выставлению ТЦ на продажу. Пока в России нет таких примеров.

Бизнес «под ключ»

На Западе, где ТЦ развиваются на протяжении десятков лет, рынок четко структурирован. Там есть специализированные компании — девелоперские, консалтинговые, управляющие, и каждая из них занимается своим делом. Продажа торговых комплексов является общепринятой практикой. Распространена ситуация, когда компания занимается проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию торгового комплекса, который затем как готовый бизнес продается инвестиционному, пенсионному фондам или банковскому институту. Продажа торговых центров как готового бизнеса за рубежом осуществляется довольно успешно. Основными покупателями выступают институциональные инвесторы, пенсионные фонды, компании, специализирующиеся в real estate (они сами могут быть девелоперами, инвесторами в других проектах). Перечисленные потенциальные покупатели не хотят нести риски, связанные со строительством и сдачей центров в аренду, поэтому покупают уже готовый бизнес. Например, в Швеции, где рынок прозрачен, и всегда можно получить достоверную информацию о владельцах центров, инвестициях и т.д., торговые центры привлекательны и для международных компаний. Кроме того, в Швеции высока доходность таких инвестиций.

Без инструмента — никуда

В России немного другая ситуация: опыта пока недостаточно. Впрочем, игроки уже убедились в необходимости глубоких профессиональных знаний в области разработки концепции, подбора арендаторов, управления ТЦ. Однако некоторые проблемы рынка, такие как, например, отсутствие реальных инструментов финансирования, им решить не под силу.

На сегодняшний день на Западе имеется как минимум с десяток категорий институциональных инвесторов. Это страховые компании, пенсионные фонды, банки, сбербанки, финансовые и кредитные компании, инвестиционные банки и компании по работе с ценными бумагами, специализированные фонды по инвестированию в недвижимость, синдикаты, государственные фонды и т.д. Каждый инвестор предъявляет свои требования к объекту вложений. Любой объект может идеально подходить одному и не представлять абсолютно никакого интереса для другого.

Что это за инвесторы? Компании по страхованию жизни заинтересованы в объектах недвижимости для своих клиентов — пенсионных фондов. Они не занимаются мелкими проектами, поэтому устанавливают определенную минимальную сумму займа. Большинство предоставляет заем только при условии, что получат долю от оборота и продажи объекта. Девелоперам очень выгодно работать с такой компанией: она может выкупить центр еще до ввода его в эксплуатацию. Пенсионные фонды инвестируют в объекты недвижимости как напрямую, так и через посредников. Они выбирают масштабные и надежные проекты и практически не участвуют в финансировании мелких и рискованных.

В последнее время значительно увеличилась роль банков, которые предлагают широкий выбор различных программ финансирования торговых центров. Они предпочитают иметь дело со специализированными фондами недвижимости, а не с частными компаниями. Работают сберегательные банки, хотя за последние двадцать лет они снизили суммы предоставляемых займов. Финансовые и кредитные компании, как правило, выступают посредниками между заемщиками и другими финансовыми институтами, что служит причиной увеличения ставок. Как правило, эти компании занимаются более рискованными проектами и тем самым удобны для небольших девелоперских компаний. Инвестиционные банки и компании по работе с ценными бумагами доступны в основном только крупным девелоперам, давно работающим на рынке. Специализированные фонды недвижимости сходны с другими инвестиционными фондами, но вместо ценных бумаг они приобретают недвижимость. Эти организации были созданы в 1880-х и сыграли важную роль в 90-х годах XX века. На сегодняшний день 20 крупнейшим фондам США принадлежит 760,5 млн. кв. футов арендуемых площадей. Государственные фонды сотрудничают с другими фондами. Это увеличивает вероятность осуществления проекта. Финансируются в первую очередь проекты, отвечающие общественным интересам, стимулирующие экономический рост и соответствующие местным нормам планирования и развития. Синдикаты заинтересованы в приобретении собственности. Ввиду того, что девелоперы часто становятся главными партнерами торговых центров-синдикатов, они получают множество выгод, как от владения, так и от проектного финансирования. Иностранные инвесторы привлекаются к уже существующим проектам с четко отработанной и проверенной схемой управления. Они также предпочитают сразу выкупать торговые центры, вместо того чтобы давать взаймы. На Западе, как правило, девелопер строит ТЦ под конкретного инвестора, имея грамотный проект. Инвестор приходит из области торговли, ему часто необходим ТЦ для дальнейшего развития. Соответственно нужны специалисты, способные разработать концепцию, создать проект и принять архитектурное решение, найти арендаторов, а затем и управлять торговым центром.

Разные типы

Можно выделить два основных вида девелоперов. У каждого — своя задача.

Fee developers развивают и осваивают участки земли на заказ. Владелец платит им за строительство объектов, которые он хочет видеть на своей земле. Эти девелоперы являются опытными профессиональными застройщиками, у которых существуют четкие временные рамки. Ведь чем быстрее ведется строительство, тем больше их доход. Очень часто они предлагают собственникам и другие виды услуг в области недвижимости, такие как управление и содержание объектов. Их роль пассивна, они не заинтересованы в том, чтобы им принадлежала часть объекта.

Про Speculative (or «spec») developers часто говорят: «строят, чтобы владеть». Они строят объекты без предварительного подбора арендаторов или покупателей. Девелоперы этого типа, как правило, заинтересованы в будущей прибыли от проекта и делают ставку на рост стоимости объекта. Они увеличивают свой потенциальный доход, покупая неосвоенный участок земли, создавая целостную структуру и развивая ее. Использование такой стратегии означает снижение операционных расходов ТЦ и увеличение его доходности. Данный вид девелопмента довольно рискован. К сожалению, большинство мелких девелоперов используют именно эту стратегию. В результате строительства без предварительного подбора потенциальных арендаторов и покупателей объект имеет набор универсальных характеристик, но теряет специализацию. Не всех потенциальных покупателей или арендаторов это устраивает. Для этого вида девелопмента характерны существенные финансовые риски и частые банкротства.

В понятие Speculative developers входит еще ряд вариантов, которые чем-либо отличаются от оригинала. Например, Merchant developers строят объекты, не зная точно, кто станет покупателем, но их цель — как можно быстрее найти желающих приобрести объект, как правило, либо до, либо во время, либо сразу после окончания строительства. Этот тип девелоперов отличается от предыдущего тем, что не хочет становиться собственником здания. Они ориентированы на подбор потенциальных покупателей, которым требуется готовый объект либо для получения дохода от сдачи в аренду, либо для использования в других целях. Зачастую эти девелоперы занимаются подбором арендаторов и организацией лизинга построенного ТЦ. Все это делает объект пригодным к немедленной эксплуатации и позволяет инвестору быстро получить доход.

Этот тип девелопмента рискован, как и предыдущий. Несмотря на то, что эти девелоперы получают быстрый доход от создания и немедленной продажи объектов, им приходится вкладывать крупные суммы в строительство, что делает бизнес довольно затратным и влечет за собой меньшую доходность от инвестиций (Return on Investment — ROI) даже в случае успеха проекта.

Можно еще отметить Land developers, которые приобретают землю и развивают всю необходимую инфраструктуру для дальнейшего освоения и развития. Они зонируют землю, организуют подведение всех необходимых коммуникаций, установку коммунальных сооружений. Эти девелоперы не занимаются застройкой самостоятельно, они получают доход от перепродажи освоенных участков другим. Такой тип девелопмента в сфере недвижимости не требует серьезных вложений и солидного стартового капитала, приносит доход относительно быстро и легко. Этот тип девелопмента идеально подходит для новичков или для компаний с небольшим капиталом.

Conversion (or «C&R») developers в отличие от предыдущих девелоперов не начинают работать на неосвоенном участке земли, а берут уже существующий объект и преобразовывают его. Это более всего соответствует термину «девелопер». Они создают новые объекты на основе старых, требующих модернизации, реконструкции и улучшения и получают от этого прибыль. Как, например, ECE.

Существуют также и смешанные виды девелоперов.

В зависимости от сочетания двух компонентов: девелопмента и финансирования, на выходе мы получаем разный продукт. Специализированные фонды недвижимости (REIT) являются наиболее популярным источником инвестиций. Они комбинируют недвижимость и ценные бумаги, что дает инвестору практическую возможность участвовать в процессе управления торговым центром.

Ничто не вечно

Ситуация постепенно меняется. Крупные западные игроки начинают определяться в своей экспансии в Россию. Кто-то это делает быстро, как немецкая фирма REWE AG, кто-то только определяется в своих долгосрочных планах. У крупных зарубежных игроков может быть два направления развития в России: Москва и города-миллионники. В регионах пока имеются участки земли, удобные для постройки торгового центра (но уже не везде, к примеру — Казань, где построено уже столько торговых центров, что кошелек покупателя их не сможет поддержать). А в Москве уже практически нет хороших земельных участков для строительства торговых центров. Кроме того, вскоре количество ТЦ, построенных в столице, достигнет точки насыщения. Поэтому в Москве для западных инвесторов остается один путь экспансии — покупка торгового центра как готового бизнеса.

Пока не известно о случаях продаж торговых центров, но со временем они появятся. Это широко практикуется в сфере другой коммерческой недвижимости: бизнес-центры, например, продают и покупают. В основном это зависит от природы капитала девелопера. Если средства собственные, а не заемные, то правильно организованный торговый центр становится очень рентабельным бизнесом, и в этом случае нет необходимости продавать. Если же соотношение собственного капитала к заемному невелико, а деньги привлечены под высокий процент, целесообразно торговый комплекс продать, фиксируя прибыль в соответствии с расчетной капитализацией проекта.

В Москве и Санкт-Петербурге распространена практика продажи в собственность отдельных помещений в составе торгового комплекса. Но вот продажа собственной части якорем была отмечена в прошлом году впервые: «Седьмой Континент» продал свою долю в ТРК «Атриум». Безусловным преимуществом продажи части помещений является значительное сокращение срока окупаемости проекта. Компания, которая строит, а затем продает готовый объект, получает деньги уже на этапе строительства. При этом отпадает необходимость брать кредит или искать соинвесторов. Решение о продаже объекта принимается индивидуально. Девелоперы прекрасно понимают, что для увеличения дохода необходимо поддерживать постоянный приток средств. Ждать окончания строительства — все равно, что сидеть на чемодане, свободных средств от такого «сидения» не прибавляется. Поэтому в ситуации, когда иностранные инвесторы «прощупывают» рынок и раздумывают, стоит ли рисковать, девелоперы вынуждены будут продать часть объектов или даже подготовленных участков с тем, чтобы вложить полученные средства в новые проекты. Игроки переоценивают стоимость своей собственности. Может быть, кто-то и хотел бы продать, но не может адекватно оценить торговый центр. А независимая оценка и более низкая цена владельца не устраивает, это бизнес, цель которого — получить доход. Как это происходит, зависит от девелопера. Некоторые предпочитают продавать объекты еще на стадии строительства, другие — после ввода в эксплуатацию. Определить, какой вариант лучше, невозможно, все зависит от того, чего хочет добиться продавец и насколько он желает быть вовлеченным в процесс управления и организации работы центра. Немаловажно и то, насколько покупатель готов принять риски строительства.

Сейчас есть проекты продажи торговых центров после окончания строительства. В Санкт-Петербурге, например, существует одна компания, которая предполагает продать торговый центр по завершении строительства. В последнее время реализуются все более масштабные проекты, при этом стоимость строительства и стоимость земельных участков резко возрастает, увеличиваются затраты на инженерное обеспечение, возрастают отчисления на развитие городской инфраструктуры. Это приводит к увеличению сроков окупаемости, так что продажа торговых центров, как отмечают эксперты, будет находить все большее распространение. Вкладывать в российскую недвижимость западным инвесторам мешает многое. Россия недостаточно прозрачна для потенциальных покупателей торговых центров как готового бизнеса. Для иностранных покупателей этот факт является основным препятствием. Порой очень трудно выяснить, кто является истинным владельцем центра, а это важно для сделки. Нет истории сделок в этом секторе, поэтому трудно начать. Хотя продажи офисных зданий («Берлин Хаус» и «Самсунг«) были, этого недостаточно. Политическая ситуация в данный момент в России также рассматривается потенциальными покупателями торговых центров как нестабильная. К тому же западные инвесторы хотят не только прозрачности бизнеса, но и соблюдения целого ряда довольно жестких условий. Например, Международная финансовая корпорация (IFC) должна видеть ясные пути возврата инвестированных средств, партнер обязан иметь солидного спонсора и т.д. Отечественные девелоперы не удовлетворяют требованиям IFC, и, таким образом, ее финансирование получили в России пока только две компании — «Рамэнка» и IKEA. Комментарии, думаю, излишни.

Но изменения уже появляются. Уже сейчас заметен этот процесс, инициированный западными крупными игроками, которые проявляют через посредников свое желание узнать о цене возможной продажи торговых центров в Москве.

В России есть компании, готовые строить торговые центры на продажу. Но, например, в Питере пока нет опыта такого строительства, поэтому высоки риски. Если строят, то «под себя», кто как умеет (а умеют пока не все). Прежде чем говорить о продаже торгового центра, необходимо убедиться, что рынок стабилизировался, у всех игроков есть понимание адекватной рыночной стоимости подобных объектов, и они есть в наличии. Порядок действий, наверное, будет следующий: профессиональные девелоперы, длинные деньги, профессиональные консультанты, в том числе финансовые, большое количество торговых и других операторов. Есть еще один интересный аспект — развитие сделок продажи и обратной аренды объектов. Это как раз то, что сделал «Седьмой Континент», после продажи торговой площади договорившись об ее аренде. Схема очень распространена на Западе, но совершенно не развита в России. А, между прочим, сетевым операторам во многих случаях выгоднее арендовать собственность, чтобы не отвлекать немалые средства от основного бизнеса.

Пока в России девелоперы стремятся иметь торговые центры в собственности, что объясняется неразвитой структурой финансирования и отсутствием достаточного количества доступных объектов на рынке. Даже сегодня выбор объектов недвижимости, подходящих для продажи или инвестирования, довольно ограничен, особенно в сфере торговых центров. Сейчас все зависит от темпов «взросления» финансового сектора. Как только этот сегмент достигнет определенного уровня развития и появятся специализированные фонды по инвестированию в недвижимость, можно будет говорить о дальнейшем развитии рынка.

Игроки по-разному оценивают возможность купли-продажи торговых центров. Одни считают, что это станет возможным уже в следующем году, другие — не раньше, чем через 5–6 лет. Сходятся в том, что интерес с точки зрения покупки готового бизнеса будет представлять торговый центр, работающий не менее трех лет, построенный западными или сетевыми российскими девелоперами на западные деньги или на «длинные» российские. Но не правы оказались все. Группа компаний «Время» продала ТРЦ «Парк Хаус» в Волгограде сразу после ввода 2-й очереди торгового центра (в августе 2004 г.) инвестиционному фонду австрийского банка Meinl Bank AG.


Объявления >>>

 
 

Расширенный поиск >>>

Статистика >>>

Средняя стоимость 1м2 в Иркутске по районам >>>

Экспресс-оценка квартиры >>>

Район:
Комнат:
Материал:
Благоустройство:
Кухня:
Тип жилья:

Агентства недвижимости города Иркутска >>>

Агентства недвижимости города Усолье-Сибирское >>>

Агентства недвижимости города Ангарска >>>

Поиск по городам