Вся недвижимость Иркутска квартиры земельные участки коттеджи жилая и коммерческая недвижимость в Иркутске и области продажа и аренда вторичное жилье и новостройки Иркутска
Недвижимость Иркутска

Интернет конференция >>>


Советы и рекомендации >>>


Реклама >>>


Статьи >>>


Новости >>>



Поиск объектов недвижимости по городу Иркутску
Объект  Район  Комнат 

Советы и рекомендации
Внимание и еще раз внимание! Как избежать рисков при покупке квартиры


Приобретая недвижимость, люди очень часто волнуются: не отберут ли по каким-либо причинам законно приобретенную собственность? Страхи небеспочвенные - действительно, судебные процессы по данному поводу встречаются, к сожалению, нередко. Чего стоит опасаться и что нужно проверить перед заключением сделки, чтобы потом спокойно владеть недвижимостью?

Когда сделка признается недействительной?

Существует несколько оснований для расторжения договоров или признания сделок недействительными.

- Если лицо, совершившее сделку, было недееспособным или ограниченно дееспособным на момент её совершения.

- Сделка была совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, или обмана.

- Совершение сделки неуполномоченным на это лицом (например, по доверенности, в которой не предусмотрены необходимые полномочия).

- При совершении сделки были нарушены права несовершеннолетних.

- Имела место подделка правоустанавливающих документов по сделке.

- Недвижимость переоформлялась на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

- Было нарушено преимущественное право покупки.

- Отсутствовало согласие супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу.

- В тексте правоустанавливающих документов были неточности, ошибки, поправки, подчистки.

- Сделка была совершена юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем.

И это далеко не полный перечень причин, из-за которых сделка с недвижимостью может быть признана недействительной! Рассмотрим некоторые пункты подробнее.

Проведение сделки по недействительному паспорту

Недействительный паспорт – не обязательно фальшивый или поддельный. Это может быть вполне настоящий, но просроченный (в связи со сменой фамилии или по достижении надлежащего возраста) документ. Закон требует, чтобы старый документ, удостоверяющий личность, был заменен в обозначенный срок. Но мошенники часто пользуются своими собственными «слегка просроченными» паспортами для оформления сделок с недвижимостью. Стоит не полениться и проверить личные «документики» продавца как следует.

Проведение сделки по фальшивой или недействительной доверенности Если квартиру продавали по доверенности, то риск расторжения сделки также существует. Доверенность может оказаться фальшивой. Отмена ее или смерть человека, выдавшего документ, автоматически влечет за собой потерю доверенностью силы. Такое (смерть лица, выдавшего доверенность) часто случалось в 90-х годах, когда одиноких собственников обманом вывозили за пределы города и заставляли подписывать разрешение на продажу. После этого бывший собственник, в лучшем случае, становился бомжем.

Сегодня покупатели попадают на удочку мошенников, приобретая земельные участки или дачи по доверенности. Продавец при продаже участка сообщает, что ему некогда оформлять документы, бегать по земельным комитетам. Поэтому он напишет на покупателя (или на его супругу) генеральную доверенность на продажу, а тот передаст ему деньги. После совершения сделки продавец аннулирует доверенность (не сообщая, естественно, об этом покупателю). Обман может вскрыться спустя годы, когда незадачливый «собственник» захочет распорядиться своим имуществом и начнет оформлять все нужные бумаги.

Еще случается, что доверенность выдает человек недееспособный, ограниченно дееспособный или находившийся в момент выдачи доверенности в состоянии помутнения рассудка. Соответственно, все действия, совершенные по такому документу, можно признать недействительными.

Ольга КИРИЛЛОВА, директор АН «Городское бюро обмена квартир», советует очень внимательно изучать доверенность на продажу квартиры. Есть определенные моменты, которые могут насторожить покупателя (например, если продаваемый объект в одном городе, а доверенность выписана в другом населенном пункте), и тогда не нужно стесняться задать уточняющие вопросы. Если у продавца честные намерения, то он постарается все объяснить.

Эксперт

Ольга КИРИЛЛОВА, директор АН «Городское бюро обмена квартир»: «Еще раз повторим ставшую привычной фразу: «каждый должен делать свое дело». И недвижимостью должны заниматься профессионалы. Они знают, на что нужно обращать внимание при оформлении документов. И это в значительной степени служит гарантией безопасности сделки. Стопроцентную безопасность не обеспечит, увы, никто, даже государство. Но опытный риэлтер всегда подскажет, где есть риск наткнуться на «подводные камни» и юридические препятствия. Неспециалисту трудно даже представить, сколько есть щекотливых моментов, из-за которых даже законная на первый взгляд сделка может быть оспорена».

Продажа квартиры по подложным документам Такие случаи, увы, не редкость. У обычного гражданина не всегда есть возможности проверить «чистоту» документов. А вот серьезные агентства по недвижимости обычно держат собственную службу безопасности, которая как раз и занимается проверкой «благонадежности» бумаг на квартиру.

Кабальная сделка

Кабальной называется сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Подобные мошенничества были достаточно широко распространены в 90-х годах. Продавца нередко спаивали и в таком полубессознательном состоянии вынуждали подписать договор купли-продажи, а затем выписывали по его заявлению на несуществующий адрес. В этом случае сделка может быть признана недействительной по двум причинам: проведение сделки в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и лишение человека права на жилище, которое гарантируется Конституцией РФ (ст. 40).

Естественно, что в истории некоторой части продаваемых сейчас квартир можно обнаружить подобные факты.

Еще кабальной считается сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона (ст. 179 Гражданского кодекса РФ). Под названную статью может попасть множество случаев, например, так называемый срочный выкуп при стечении тяжелых для продавца обстоятельств (крупные долги, тяжелая болезнь близких, требующая больших денег на лечение, и т.д.).

Нарушение прав несовершеннолетних

Все сделки с квартирами, в которых на момент сделки проживает несовершеннолетний, должны проводиться с разрешения опекунского совета. Бывали случаи невыполнения этих обязательных требований, а также условий проведения сделки, представленных в разрешении опекунского совета. Такая сделка по иску опекунского совета или любого другого лица может быть признана недействительной.

В процессе приватизации в начале 90-х нередки были случаи (сознательно и по незнанию) нарушения прав несовершеннолетних, которые были прописаны в квартире, но в ходе приватизации не попали в списки собственников. Нет необходимости говорить, что такой шаг влечет за собой недействительность сделок, совершаемых с квартирой. Собственникам приходится признавать приватизацию недействительной и переоформлять договор уже с учетом прав несовершеннолетних.

Сейчас все большее распространение получает ипотечное жилищное кредитование. На этом, пока еще новом и неосвоенном пути, тоже есть множество тонкостей, известных профессионалам. В том числе и нюансов, связанных с соблюдением прав несовершеннолетних. В частности, банк вряд ли выдаст кредит под залог квартиры, где прописан несовершеннолетний, если не будут предоставлены справки из органов опеки и попечительства, гарантирующие, что жилищные условия ребенка в результате операций с данной квартирой не ухудшатся.

Продажа недвижимости представителем юридического лица вне пределов полномочий

Следствием несоответствия полномочий, определенных в доверенности, выданной представителю компании, и описанных в учредительных документах юридического лица, не проверенного покупателем при покупке квартиры у юридического лица, также может быть недействительность проведенной сделки (ст. 174 Гражданского кодекса РФ).

Нарушение режима общей собственности супругов

Согласно Семейному кодексу РФ, все имущество, нажитое супругами в браке, является общим имуществом супругов (правда, с некоторыми оговорками). Это относится и к недвижимости. Если приобрести или продать недвижимость без нотариально заверенного согласия супруга, то обманутая половина вправе подать в суд о признании сделки недействительной.

Даже этот, далеко не полный, перечень вариантов признания сделки недействительной, представленный в статье, может повергнуть в уныние будущего покупателя. На самом деле все не так страшно. Если знать, где можно попасть на удочку мошенников или где существует риск расторжения сделок, ориентироваться на рынке недвижимости становится легче.

Однако без помощи специалистов здесь обойтись трудно, так как некоторые из вышеуказанных ситуаций в состоянии распознать только профессионал.


Объявления >>>

 
 

Расширенный поиск >>>

Статистика >>>

Средняя стоимость 1м2 в Иркутске по районам >>>

Экспресс-оценка квартиры >>>

Район:
Комнат:
Материал:
Благоустройство:
Кухня:
Тип жилья:

Агентства недвижимости города Иркутска >>>

Агентства недвижимости города Усолье-Сибирское >>>

Агентства недвижимости города Ангарска >>>

Поиск по городам