Вся недвижимость Иркутска квартиры земельные участки коттеджи жилая и коммерческая недвижимость в Иркутске и области продажа и аренда вторичное жилье и новостройки Иркутска
Недвижимость Иркутска

Интернет конференция >>>


Советы и рекомендации >>>


Реклама >>>


Статьи >>>


Новости >>>



Поиск объектов недвижимости по городу Иркутску
Объект  Район  Комнат 

Советы и рекомендации
Юридический ликбез: Обеспечение исполнения обязательств: как заставить ПЛАТИТЬ ПО ЗАКОНУ


Заключая договор, два человека берут на себя определенные обязательства. В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу этого одно лицо (например, должник) обязано совершить в пользу другого (кредитора) оговоренные действия (передать имущество, уплатить деньги, выполнить работу и т. д.), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обещанного. Если взятые обязательства не выполняются, закон позволяет воздействовать на нарушителя.

При заключении договора купли-продажи недвижимости у покупателя возникает обязанность уплатить деньги за имущество, а у продавца — право требовать денег за это имущество. То же при договоре аренды: у арендатора возникает обязанность по внесению арендной платы, а у арендодателя — право требовать получения денег. В равной степени это относится и ко всем другим сделкам. Покупатель и арендатор — должники по отношению к продавцу и арендодателю, которые для них кредиторы. Но и кредиторы в свою очередь могут выступать должниками, поскольку и на них возложены определенные обязательства. Продавец обязан передать имущество в собственность покупателю, а арендодатель — предоставить недвижимость в аренду. Таким образом, сторона считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором в том, что имеет право требовать. Обязательства следует выполнить надлежащим образом: вовремя передать недвижимое имущество, заплатить деньги, выполнить ремонт помещения и т. д. К сожалению, на практике дела обстоят иначе.

Продавец может ждать причитающуюся ему сумму несколько месяцев, арендодатель чинит препятствия в пользовании имуществом, ремонт помещения не заканчивают в положенный срок и т. д. Что можно сделать? Существует несколько способов обеспечения обязательств: неустойка, задаток, поручительство, залог и другие, предусмотренные договором или законом. Рассмотрим некоторые из них.

Неустойка

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Сумма штрафа всегда конкретна (например, 0,1 % от суммы договора купли-продажи квартиры за просрочку). Пеня же исчисляется непрерывно нарастающим итогом (например, 1 % за каждый день просрочки). Требуя уплаты неустойки, кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, то есть, необходим лишь факт неисполнения или ненад-лежащего исполнения обязательств должником. Приведем пример, когда может применяться неустойка. Граждане А и Б заключили договор купли-продажи квартиры, в котором прописали пункт о неустойке, предусматривающий, что покупатель обязуется оплатить неустойку, а именно 0,5 % от стоимости помещения, за каждый день просрочки, если он в течение трех дней с момента подписания договора не заплатит за приобретаемое жилье.

Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение данного условия влечет за собой недействительность соглашения о неустойке. Соглашение можно составить отдельным документом или внести условие о неустойке в один из пунктов договора. Например, в договор купли-продажи недвижимости внести пункт, что покупатель обязан заплатить неустойку в случае просрочки платежа. Если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее.

А как же убытки, которые может понести сторона? ГК РФ гласит, что если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой ею. Но законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда допустимо взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы неустойка или убытки.

Необходимо помнить, что уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождает должника от исполнения обязательства. Другими словами, все равно придется сделать, что обещал, но уже надлежащим образом, если законом или договором не предусмотрено иное.

Задаток

В соответствии с ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. Таким образом, задаток выполняет две функции: удостоверяющую и платежную. Соглашение о задатке (как и о неустойке, поручительстве или залоге) должно быть заключено в письменной форме.

При прекращении обязательства до его исполнения по соглашению сторон либо по причине невозможности такого исполнения задаток возвращается.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. В случае неисполнения договора по вине стороны, получившей задаток, она обязуется вернуть другой стороне двойную сумму. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки, если договором не предусмотрено иное.

В отличие от задатка аванс выполняет платежную функцию. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он подлежит возврату, если сделка не состоялась.

В случае сомнения, является ли сумма задатком (например, если не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Поручительство

По договору поручительства поручитель обязуется перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательств полностью или частично. Другими словами, поручитель — это гарант исполнения обязательства.

Суть поручительства в следующем. При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства должником поручитель и должник несут перед кредитором солидарную ответственность. То есть кредитор вправе предъявить свои требования как к должнику, так и к поручителю; как совместно, так и по отдельности; как полностью, так и в части долга.

Но закон или договор может предусмотреть субсидиарную (дополнительную) ответственность поручителя. То есть если основной должник отказался исполнить обязательство, кредитор может удовлетворить свои требования за счет поручителя. После чего к поручителю, исполнившему обязательства перед кредитором, переходит право регресса к должнику. Попросту говоря, он вправе требовать с должника то, что ему пришлось отдать кредитору.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату процентов, возмещение убытков кредитора, вызванных неисполнением сделки. В свою очередь поручитель вправе выдвигать против требований кредитора возражения, которые мог бы представить должник. Он не теряет это право, даже если должник признал долг или отказался от возражений.

Договор заключают в письменной форме, в противном случае он будет недействителен. При этом условие о поручительстве может быть оформлено как отдельным соглашением, так и включено в договор, обязательства по которому он обеспечивает. Во втором случае документ подписывают кредитор, должник и поручитель. Очень часто поручительство третьих лиц необходимо, чтобы получить кредит в банке.

Залог

Залог — один из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств. Здесь исполнение обязательства обеспечивается заложенным имуществом. То есть если должник не исполнит обязательство, кредитор вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Договор о залоге заключают в письменной форме. В нем должны быть указаны: предмет залога, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Договор ипотеки помимо прочего подлежит регистрации в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Многие знают, что сегодня залог недвижимого имущества (ипотеку) чаще всего применяют банки для обеспечения возврата кредитных средств. Но заложить в качестве способа обеспечения обязательств можно не только недвижимое, но и другое имущество и даже имущественные права.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой он имеет к моменту удовлетворения (проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, и т. д.).

Важно знать, что недействительность основного обязательства влечет за собой недействительность обеспечивающего его обязательства. Так, если договор аренды недвижимости недействителен, то и соглашение об уплате неустойки за просрочку арендной платы также будет недействительным. И напротив, недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влияет на действительность основного обязательства.


Объявления >>>

 
 

Расширенный поиск >>>

Статистика >>>

Средняя стоимость 1м2 в Иркутске по районам >>>

Экспресс-оценка квартиры >>>

Район:
Комнат:
Материал:
Благоустройство:
Кухня:
Тип жилья:

Агентства недвижимости города Иркутска >>>

Агентства недвижимости города Усолье-Сибирское >>>

Агентства недвижимости города Ангарска >>>

Поиск по городам