Вся недвижимость Иркутска квартиры земельные участки коттеджи жилая и коммерческая недвижимость в Иркутске и области продажа и аренда вторичное жилье и новостройки Иркутска
Недвижимость Иркутска

Интернет конференция >>>


Советы и рекомендации >>>


Реклама >>>


Статьи >>>


Новости >>>



Поиск объектов недвижимости по городу Иркутску
Объект  Район  Комнат 

Советы и рекомендации
Сколько и на чем зарабатывают столичные риэлторы?


3-6 % от суммы сделки – такова в среднем по столичному рынку цена на услуги агентств недвижимости. Поскольку процент комиссионных радикально не меняется на протяжении нескольких лет, риэлторские услуги дорожают вместе с инфляцией и общим ростом цен. В 2003 году рост цен на столичную недвижимость составил 40 %. Доходы агентств недвижимости увеличились как минимум на столько же. Справедливо ли это?

По самым приблизительным подсчетам, каждая из тысячи риэлторских компаний Москвы может в месяц заработать около $36 тыс.- если бы все компании были одинаковыми. Но на рынке существуют различные по формату, по количеству проводимых сделок (от 30 до нескольких тысяч) и реальным размерам комиссионных фирмы. Раскрывать же информацию о количестве проданных квартир и размере полученного вознаграждения риэлторские компании, особенно крупные, не спешат. Однако число агентств, которым растущий рынок недвижимости столицы дает возможность развиваться, увеличивается год от года. Бороться за доходы от посреднических операций с новостройками и старым фондом квартир приходится между собой и именитым компаниям, и новичкам.

Стабильная такса

Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «Инком-недвижимость», согласен, что беспрецедентное подорожание квадратного метра московского жилья при неизменном проценте комиссионных сказалось на росте доходов риэлторов. Впрочем, напоминает, что 3-6% риэлторы брали за услуги и в 1997 году, когда 1 кв. м стоил в среднем $1000, и после кризиса 1998-го, когда цена упала до $500.

По мнению аналитика рынка Андрея Бекетова, проблемы банковской сферы коснулись сейчас и рынка квартир, что выразилось в существенном замедлении темпов роста цен на недвижимость. Ожидаемого осеннего всплеска цен тоже пока не последовало. Продавцы уже не столь уверены в возможности дальнейшего наращивания цен без потерь объема сделок. Уже сейчас можно предположить, считает Бекетов, что летний банковский кризис в конечном итоге отразится на годовых результатах развития рынка недвижимости потерей 5-10% от прогнозируемого роста. И доходы риэлторских компаний вновь уменьшатся.

«Стоимость риэлторских услуг в размере 3-6% адекватна самой услуге»,- полагает Максим Карапетов, PR-директор компании Vesco Realty. По его мнению, это было особенно заметно летом 2004 года в условиях банковского кризиса и стагнации на рынке. «Когда очевидна стагнация на рынке городского жилья и в сегменте загородного жилья на нескольких направлениях, когда темпы продаж и спрос падают, а застройщики выводят все новые и новые объекты, становится очевидно, что именно от фигуры риэлтера, а не от дорогостоящей рекламы зависит продаваемость или непродаваемость очередной квартиры и коттеджа. Тем более что риэлтер сегодня в отличие, скажем, от риэлтора 5-7-летней давности - это уже человек с высшим образованием, профессионал своего дела, а не дилетант»,- говорит Карапетов.

Чем богаты

Поскольку риэлторская деятельность не подлежит обязательному лицензированию и присутствует в уставных документах множества фирм по принципу «чтобы было», сложно точно подсчитать, сколько на рынке недвижимости реально действующих компаний. По оценкам Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР), на этом рынке работает около 1300 агентств недвижимости различного уровня. Сейчас в МАГР входит почти 100 фирм, и 965 активно действующим компаниям ассоциация разослала факсы с предложением о вступлении.

Поле деятельности для риэлторов в Москве - 3 млн квартир (или 192,5 млн кв. м), составляющих, по словам директора департамента маркетинга и рекламы корпорации Инком-недвижимость Сергея Елисеева, потенциал вторичного рынка.

«Вторичка» существенно превосходит по объемам площадей рынок новостроек Москвы. По экспертным оценкам, годовой суммарный объем вторичного рынка столицы в 2003 году составил примерно $6-8 млрд, а с учетом роста цен в 2004-м можно будет говорить о $7-9 млрд. Доля рынка, обслуживаемая риэлторами, по их собственным оценкам, составляет 80%. Значит, при средней комиссии в 4,5% и среднем объеме рынка в $7 млрд потенциально в 2003 году агентства недвижимости Москвы совокупно могли заработать около $315 млн.

Впрочем, Олег Репченко считает, что всего на вторичном рынке продается 100-120 тыс. квартир в год, и через риэлтеров проходит половина сделок. Утверждения о том, что риэлтеры контролируют до 80% рынка, Репченко считает чрезмерно оптимистичными.

По данным Москомрегистрации (МКР), в 2003 году всего было зарегистрировано 343 сделок, но в это число входят не только сделки купли-продажи жилья, но также регистрация наследства, дарения, сделки между родственниками и проч. По оценке заместителя руководителя МКР Михаила Скворцова, 28% от общего числа регистрационных действий приходится на сделки на вторичном рынке (96 тыс. сделок). 15% - это договоры передачи (приватизация), 7% - инвестиционные договоры и лишь 1% - купля-продажа на первичном рынке (обычно выкупается на фирму блок квартир, который потом продается). В общем, за 2002-2003 годы количество сделок по рынку выросло в среднем на 3%.

Первичный рынок по объемам отстает от рынка старого жилья существенно. Да и доходы риэлторов от посредничества по новостройкам существенно меньше, чем при работе на «вторичке».

Состав затрат

Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО»Корпорация МИАН», говорит, что стоимость риэлторских услуг «подчиняется общим законам ценообразования и определяется степенью рентабельности услуг на рынке». А рентабельность, с горечью признают сами риэлторы, здесь невысока. По словам Евгения Михаленкова, после выплаты зарплаты экспертам (фонд заработной платы съедает около 60% от всего дохода), затрат на аренду офиса, на оборудование и его модернизацию, на рекламу (около 10% от прибыли) и прочих расходов остается максимум 5%. «Но обычно доходность еще ниже»,- жалуется Михаленков.

К сожалению, продолжает он, риэлторская услуга не поддается четкой тарификации. И пресловутые 3-6% от суммы сделки - лишь некий ориентир, о котором знает и клиент, и риэлтор. В разных компаниях в эти 3-6% входит разный набор услуг. Но реальный размер комиссии определяется исходя из того, насколько сложной будет сделка и сколько сможет заплатить клиент. Директор Сущевского отделения компании «Миэль-недвижимость» Борис Басин согласен с тем, что в каждом конкретном случае стоимость риэлторских услуг разная и зависит от особенностей сделки. «В процессе работы могут появиться новые составляющие, новые затраты.К примеру, при проведении экспертизы объекта недвижимости может возникнуть необходимость искать предыдущих собственников квартиры в других городах. Однако мы стараемся заранее обговорить с клиентом возможности дополнительных расходов. И если мы чего-то не учли, то денег за это не берем,- поясняет Басин.- Кроме того, в стоимость наших услуг не входит трудоемкая работа по организации получения дополнительных средств на покупку квартиры. Клиент не должен платить, если он собирается купить жилье в рассрочку, с использованием субсидий или жилищных сертификатов».

Любопытно, что прейскурант на услуги, оказываемые агентством недвижимости, существует, по крайней мере, в тех компаниях, что прошли добровольную сертификацию (введена Российской гильдией риэлторов после отмены государственного лицензирования риэлторской деятельности). Сертифицированные компании обязаны предоставить в орган по сертификации в числе прочих документов и прейскурант, заверенный печатью подписью руководителя компании. Но в МАГРе говорят, что обычно это не более чем формальность. К тарифам, указанным в прейскуранте, обращаются, как правило, если сделка не состоялась и надо доказать клиенту, какие уже оказанные услуги и по какой цене он должен оплатить.

Тарифы, по которым компании оказывают услуги, должны быть доступны для клиентов и известны до заключения договора.

Например, в «Бест-недвижимости» прейскурант вывешен во всех отделениях. В «Миэль-недвижимости» также существует прейскурант, «но поскольку клиенты заинтересованы в получении комплексной услуги, с гарантией их качества, дробление не имеет смысла, так как получается дороже. Если клиент решает отказаться от какой-либо из услуг, то уже теряется смысл всех остальных, поскольку нарушается юридическая целостность»,- говорит Олег Самойлов, директор по стратегическому развитию «Миэля».

Попытки устанавливать фиксированные комиссионные (такая-то сделка проводится за $1000, такая-то услуга стоит $500), по словам Михаленкова, предпринимал «Народный департамент недвижимости», но они провалились. Твердые расценки обычно существуют на так называемое сопровождение сделки, когда клиент уже сам нашел продавца и покупателя и ему требуется только правильно оформить все необходимые документы, зарегистрировать сделку и безопасно передать деньги. Это стоит от $500 до $1000.

В общем, на практике цену услуги определяют в процентах и «индивидуально». Минимальный уровень комиссионных, 3-4%, берут за простую продажу ничем не обремененной квартиры. «Миэль», например, берет за продажу и за покупку по 4%. Если клиент продает одну квартиру, чтобы купить другую, размер комиссии возрастает до 5-6% с того участника сделки, который заказывал услугу. Значительную долю в конечной сумме риэлторской комиссии таких компаний, как «Инком-недвижимость» и «Миэль-недвижимость» занимает именно экспертиза документов, проверка истории квартиры. Зато эти компании предоставляют клиентам собственные гарантийные обязательства и, по словам Михаленкова, дополнительных затрат для клиента гарантии «Инкома» или «Миэля» не предполагают: «Гарантия дополнительно не стоит ничего, это не отдельная услуга».

Риэлторы как инвесторы

Важным направлением деятельности для крупных агентств сегодня являются инвестиции собственных и привлеченных средств как на рынке недвижимости и смежных областях (например, строительство и реконструкция зданий), так и в других секторах экономики. "Как только риэлторская компания начинает инвестировать свои средства в строительство жилья, ее доходы вырастают в разы, хотя расходы на продвижение объектов, на создание структуры реализации высоки»,- говорит Михаленков.

Рентабельность строительных инвестиций, опять же по самым скромным оценкам застройщиков, составляет от 25%. Именно поэтому приверженность, например, группы компаний МИАН риэлторской деятельности, приносящей гораздо меньшие доходы, нежели их инвестиционная деятельность, вызывает удивление участников рынка. Генеральный директор «Корпорации МИАН» Нина Кузнецова поясняет: «"МИАНДевелопмент" (инвестиционный блок ГК МИАН) реализует свои объемы через дилерские сети, одним из участников которых является "Корпорация МИАН". На рынке недвижимости сегодня немного компаний такого же высокого уровня и качества предоставляемых услуг. Таким образом, предоставление риэлторских услуг внутри ГК МИАН является "производственной необходимостью". С другой стороны, риэлторская деятельность всегда была и, несомненно, до сих пор остается прибыльной». Сегодня стоимость риэлторских услуг в МИАНе, по словам Кузнецовой, составляет 3-5%. Разница в цене услуг зависит, например, от стоимости объекта (чем дороже реализуемый объект, тем ниже процент комиссии), от сложности проводимой сделки и проч. «Миэль-недвижимость» является соинвестором строительства жилого комплекса «Гранд-Парк» на Ходынке и одновременно генеральным риэлтером, комиссионные которого на данном объекте составляют 3,5% от цены квартиры.

Риэлторы, которые торгуют новостройками, но сами не инвестируют, получают комиссию от застройщиков. Обычно это 1,5-2% (в Подмосковье может быть больше), которые включаются в цену реализации. При этом расходы на рекламу ложатся на риэлтеров. И, как говорят риэлтеры, застройщики не всегда отдают лучшие квартиры на реализацию в агентства недвижимости, поэтому те зарабатывают на новостройках только благодаря большим объемам предложения, состоящего из объектов разной степени ликвидности.

Если риэлторы переквалифицируются в инвесторов, то застройщики, напротив, обзаводятся собственными службами продаж. Андрей Бекетов считает, что рынку новостроек в ближайшей перспективе придется серьезно заняться решением проблем ценообразования, а часть посредников, работающих на этом рынке, скоро уйдет в небытие. Работа на растущем рынке разительно отличается от работы на рынке, находящемся в состояние покоя или на падающем рынке. С другой стороны, это поможет выявить профессиональных риск-менеджеров, способных принимать нестандартные решения в сложных ситуациях,- говорит аналитик.

Но, по словам Михаленкова, сужения сферы риэлторских услуг на рынке новостроек не произойдет. Когда рост цен может прекратиться, а неизбежное увеличение объемов вводимого жилья и его дифференциация приведут к усилению конкуренции между объектами в одной ценовой категории. В этих условиях неизвестно, что лучше - продавать самостоятельно или все-таки доверить реализацию риэлтору (и делиться с ним).

«Когда строители начинают сами продавать квартиры, это заканчивается плохо,- говорит Михаленков.- Они сразу выставляют максимально возможную цену на свои объекты (равную цене вторичного рынка), после чего продажи встают, за этим следует снижение цены застройщиками, а в случае кризиса такие продавцы начинают сбрасывать цену и на 20%, лишь бы продать»

Загородный омут

На рынке загородной недвижимости комиссия риэлтера может доходить и до 50%, и до 150%, о чем клиент может никогда и не узнать, поскольку комиссия <закрытая>. Олег Репченко говорит, что загородный рынок еще не стандартизирован, и цена на объекты не так формализована, как цена на городские квартиры.

Многие поселки не рекламируются или рекламируются слабо, и клиент может быть не осведомлен о реальной цене коттеджа в том или ином поселке. Своими базами данных участники рынка друг с другом не делятся, но бывает, что выставляют чужие объекты за свои, накручивая по $20-30 тыс. для клиента, и одновременно пытаются получить комиссионные с компании-продавца. По словам Михаленкова, «Инком», который входит в число лидеров по инвестированию в загородное строительство, с такими «посредниками» сталкивается.

Это, пожалуй, самый дорогой рынок - цена объектов составляет от $300 тыс. и доходит $1 млн и более, а значит, переход к открытым комиссионным, эксклюзивным договорам и прозрачным ценам риэлторам невыгоден - доходы упадут в несколько раз.

Вторичка forever

По признанию представителей даже крупных агентств недвижимости, риэлторский бизнес не слишком доходен - крупным его, по меркам, например, строительного бизнеса, не назовешь. Однако это вечный бизнес, который, по большому счету, не зависит ни от текущих цен на жилье, ни от ситуации в экономике. Услуги для людей, решающих свои жилищные проблемы на вторичном рынке, будут востребованы всегда, так что перспективы у риэлторов хорошие, считает Михаленков. Другое дело, что к сложной работе с частными лицами крупные бизнесмены не привыкли. Поэтому выхода на рынок жилья крупных мировых корпораций в «Инкоме» не ожидают.

По мнению Репченко, на рынок риэлторских услуг сравнительно легко войти, требуется значительно меньший начальный капитал, нежели для начала строительства дома. И всегда будут существовать мелкие фирмы, средние и крупные - монополизм нескольких крупных компаний, как в строительном бизнесе, в риэлторском невозможен.

Что возможно - так это обострение конкуренции, рост значимости брэнда и формирование сетей филиалов компаний с раскрученными брэндами. И традиционно считается, что чем крупнее фирма, тем выше ее комиссионные. Руководители крупнейших московских агентств недвижимости неоднократно заявляли, что это не так, но общественность остается при своем мнении.


Объявления >>>

 
 

Расширенный поиск >>>

Статистика >>>

Средняя стоимость 1м2 в Иркутске по районам >>>

Экспресс-оценка квартиры >>>

Район:
Комнат:
Материал:
Благоустройство:
Кухня:
Тип жилья:

Агентства недвижимости города Иркутска >>>

Агентства недвижимости города Усолье-Сибирское >>>

Агентства недвижимости города Ангарска >>>

Поиск по городам