Вся недвижимость Иркутска квартиры земельные участки коттеджи жилая и коммерческая недвижимость в Иркутске и области продажа и аренда вторичное жилье и новостройки Иркутска
Недвижимость Иркутска

Интернет конференция >>>


Советы и рекомендации >>>


Реклама >>>


Статьи >>>


Новости >>>



Поиск объектов недвижимости по городу Иркутску
Объект  Район  Комнат 

Советы и рекомендации
Выбирать нужно не только агентство, но и агента


Для решения своих проблем с недвижимостью необходимо обращаться к профессионалам-риэлторам - эта истина сегодня уже не подвергается сомнению. Проблема, однако, в том, что приходите вы в АГЕНТСТВО недвижимости, т. е. фирму, имеющую сложившуюся репутацию. А заниматься вашим вариантом будет АГЕНТ - то есть конкретный человек, о котором, скорее всего, вы ничего заранее не знаете.

Безусловно, агентства недвижимости подбирают сотрудников по определенным критериям, обучают, увольняют профнепригодных. Но все равно личностный фактор при работе с агентом всегда остается очень важным. Заметим также, что сфера недвижимости - это не ресторан "Макдоналдс", где функция сотрудника - положить на поднос выбранный вами бутерброд; при операциях с жильем от исполнителя зависит гораздо больше!.. А это значит, что помимо выбора фирмы, что само по себе тоже дело непростое, клиенту предстоит еще и выбрать того риэлтора, с которым впоследствии он будет непосредственно работать.

Приятный во всех отношениях?

С милыми, деликатными и улыбчивыми людьми общаться приятно. Однако этот критерий никак не может быть ключевым при выборе риэлтора. Вспомним, что впереди у вас сделка - период большого напряжения сил. Предстоит общение с противоположной стороной, другими риэлторами, и здесь все сводится, в общем-то, к одному - дележу денег. Процесс этот малоприятен, и откровенный хам в деле отстаивания интересов своего клиента может оказаться намного полезнее рефлексирующего интеллигента. Добавим и еще одно соображение: у настоящих профессионалов не бывает покорного выражения лица. Человек успешный знает себе цену и ведет себя соответственно, а вот если риэлтор с величайшей радостью кидается к любому клиенту, готов исполнять каждый его каприз, - вероятно, это оттого, что с клиентурой у него не густо. Хотя, конечно, у самоуверенности и тем более хамства должна быть определенная мера.

А вот что нужно искать в агентах целенаправленно - так это совпадение систем ценностей. Если у клиента на первом месте деньги - нужно искать такого же агента, если же важны эстетические параметры будущей квартиры - риэлтор, как минимум, должен понимать, что это такое. Абсолютное совпадение взглядов вряд ли достижимо: человек, покупающий квартиру за $2 млн, не сможет найти полностью "синхронного" себе риэлтора, но вполне реально отыскать профессионала, понимающего, что важно для такой категории клиентов, а что - нет. Кстати, среди агентов иногда встречаются люди из довольно обеспеченных кругов. Чаще всего это жены состоятельных людей в возрасте около 40 лет. Дети подросли, дома сидеть скучно, и нужно как-то себя занять. Работа с недвижимостью, особенно дорогой, - прекрасное занятие!

Очень важен опыт работы агента с конкретным типом сделок. Риэлтор, мастерски расселивший десять коммуналок и прекрасно знающий эту сферу, может испытать большие трудности при продаже свободной квартиры с евроремонтом. Кто-то умело продает, другим удобнее представлять интересы покупателя. В теории, агент сам должен бы отказываться от "непрофильных" сделок, но на практике, в условиях дефицита работы, риэлторы иногда готовы взяться за все.

Что касается пола, возраста, наличия высшего образования, то все это не очень важно. Вузовский диплом, например, предполагает не наличие каких-то специальных знаний, так как на риэлтора в нашей стране пока не учат, а общий уровень человека, его способность поддержать разговор и взглянуть на проблему с разных сторон. Возраст имеет значение в плане определенного жизненного опыта, способности внушить клиенту доверие. Но если человек в 20 лет обладает этими качествами - почему бы ему не быть успешным риэлтором? А "женское лицо" риэлторского бизнеса (по статистике, 70% агентов по недвижимости - дамы) объясняется, вероятно, тем, что клиенты очень часто нуждаются в участии, едва ли не материнской заботе. Здесь женщины вне конкуренции. Нужно ли это персонально вам - решайте сами.

Профессиональная кухня

Тема взаимоотношений агентств недвижимости с собственными сотрудниками интересна в первую очередь самим риэлторам. Но и потенциальному клиенту полезно разобраться в ней хотя бы в общих чертах - от этого процесс выбора агента станет осмысленнее. Итак, рядовые сотрудники агентств недвижимости не получают зарплаты, а лишь комиссионные - от 15% до 60% от гонорара агентства. Чем крупнее агентство, тем меньший процент оно платит своим сотрудникам. Во-первых, приходится содержать административный аппарат, а во-вторых, агент получает от своей фирмы больший набор услуг: мощную рекламу, раскрученную торговую марку, помощь юристов и т. д.

Лежащий на поверхности вывод о том, что опытные сотрудники не станут работать в крупных агентствах, на самом деле не всегда верен. Года четыре назад так и было: риэлторы, набравшись опыта, сразу начинали искать фирмы с процентом повыше, а то и пытались организовать свои. Но сегодня приходит понимание важности помощи со стороны крупного агентства, собственной юридической защищенности.

Клиенту важно понять, что чем меньше агентство, тем, возможно, дешевле окажутся его услуги - риэлтор, получающий 60% всей комиссии, может и "демпингнуть". Но успех сделки будет зависеть полностью от квалификации этого риэлтора, от фирмы никакой помощи он не получит. Звучит дико, но в некоторых агентствах даже нет штатного юриста, а по юридическим вопросам сотрудники обращаются к таким же риэлторам - только с опытом побольше.

Однако жилье, особенно элитное, люди покупают не каждый день, и очень важно соблюсти все юридические и финансовые нюансы, чтобы в результате получить ликвидную и "чистую" квартиру. Состоятельные клиенты вряд ли захотят в целях экономии отказаться от юридической поддержки или консультации технического специалиста. Так что им скорее подойдет солидная фирма, обеспечивающая более высокий уровень услуг и безопасности.

В маленькой фирме, как правило, некому заниматься подготовкой специалистов. Новичков в первый же день сажают на телефон - и выплывай как хочешь. Но это не просто проблема агентства и его сотрудников - в процессе подобного "обучения" новичок может заключить такую сделку, что клиент еще лет пять не будет вылезать из судов.

Доверяй, но проверяй

Эта мысль, возможно, оскорбит многих риэлторов, но в работе даже с лучшими из них клиент не должен ослаблять контроль.

Взаимоотношения риэлтора и клиента определяет договор. Типовые образцы этого документа уже лежат в агентстве недвижимости, и посетителям обычно предлагают подписать их, внеся паспортные данные, параметры квартир и т. д. Однако, если вчитаться в типовой договор, можно обнаружить одну любопытную деталь: вся ответственность лежит на клиенте, тогда как агентство всегда остается ни при чем. Например, при срыве сделки по вине агентства клиент просто получит назад все свои авансы-задатки. А вот если от сделки откажется клиент, ему придется выплатить штраф.

Если обратить внимание риэлторов на этот момент, их реакция может быть либо грубой ("не нравится - не подписывайте"), либо "примирительная" - дескать, все это формальности, мы же с вами нормальные люди. С первым случаем все ясно, что же касается второго, то устные соглашения к делу не пришьешь, а в случае разбирательства в суде вес там будут иметь только бумаги. Так что нужно либо добиваться корректировки договора, либо искать другого риэлтора. Благо, на рынке их сейчас изобилие.

Еще один момент. Давая риэлтору задание на подбор квартиры, клиент пишет свои пожелания в специальном приложении к договору. Если что-то осталось за скобками - пеняйте на себя. К примеру, если вы ввиду очевидности не внесли пункт о том, что квартира не должна выходить окнами на железную дорогу, риэлтор имеет право предлагать такие варианты. И с точки зрения закона будет абсолютно прав.

Но самая больная тема - денежная. Агентства недвижимости, даже самые авторитетные, очень не любят рассказывать, сколько именно они берут за свои услуги. Исключение составляет только рынок аренды, где взаимоотношения максимально открыты и все цифры произносятся вслух. В купле-продаже все иначе - обычно клиенту стараются запудрить мозги рассуждениями о "минимальных комиссионных" и "умеренных расценках". Но даже если цифра названа, - допустим, $15 000 в абсолютном выражении, или 6% от суммы сделки в относительном, - совершенно не факт, что риэлторы станут беспрекословно соблюдать эти соглашения. Весьма реальна такая ситуация: клиент и риэлтор согласились, что квартира продается, например, за $380 000, из которых продавец получает $360 000. А затем та же квартира появляется в рекламе за $400 000, т. е. комиссионные составят уже не $20 000, а $40 000. Пытающемуся возмутиться клиенту скажут, что свои $360 000 он все равно получит... Тот очевидный факт, что лишняя "двадцатка" снижает ликвидность и в итоге квартира может быть просто не продана, риэлторы оставляют за скобками.

В общем, мораль тут проста - абсолютно все вопросы лучше прописать заранее. Разумнее потрудиться в первый раз, потратить на договор с агентством три часа времени и 20 листов бумаги, чем решать вопросы потом, когда сделка уже началась, а у сторон истекают сроки, "горят" авансы и т. п. Идеальный агент - это хорошо, но только вкупе с идеальным договором он сможет полностью оправдать ваши ожидания!


Объявления >>>

 
 

Расширенный поиск >>>

Статистика >>>

Средняя стоимость 1м2 в Иркутске по районам >>>

Экспресс-оценка квартиры >>>

Район:
Комнат:
Материал:
Благоустройство:
Кухня:
Тип жилья:

Агентства недвижимости города Иркутска >>>

Агентства недвижимости города Усолье-Сибирское >>>

Агентства недвижимости города Ангарска >>>

Поиск по городам