Вся недвижимость Иркутска квартиры земельные участки коттеджи жилая и коммерческая недвижимость в Иркутске и области продажа и аренда вторичное жилье и новостройки Иркутска
Недвижимость Иркутска

Интернет конференция >>>


Советы и рекомендации >>>


Реклама >>>


Статьи >>>


Новости >>>



Поиск объектов недвижимости по городу Иркутску
Объект  Район  Комнат 

Советы и рекомендации
Дарение недвижимости: чем грозит изменение в законодательстве


C 1 января 2006 года вступает в силу закон № 78-ФЗ от 01.07.2005. Он изменяет порядок налогообложения при дарении недвижимости. У тех, для кого это актуально, остается совсем немного времени, чтобы определиться, спешить ли с оформлением дарственной или, наоборот, чуть подождать.

Новый закон более гуманен по отношению к большинству граждан, получающих недвижимость в дар. Оформив сделку до 1 января, они могут заплатить налог более 35% от стоимости подаренного объекта, после – уплачиваются только 13%, независимо от ее цены. При сделке дарения между близкими родственниками любое налогообложение отменяется. Зато прочим полностью избежать налогообложения уже не удастся.

Иногда дарение недвижимости – единственный законный способ оформления перехода прав на жилище от одного лица к другому. Порой же – наоборот: оформляя дарение, граждане, не обладающие необходимой правовой грамотностью, могут стать участниками ничтожной сделки. Какова же процедура `одаривания` и ее последствия?

Сентиментальный конфуз

Современное карманное чтиво неопределенного жанра нещадно эксплуатирует трогательный сюжет, согласно которому разбогатевший герой щедро одаривает тех, кто бескорыстно помогал ему в трудные времена. Обставляется это примерно так: `Вернувшись в ветхую избушку, бедно одетая старушка обнаружила на шатком столике дарственную на квартиру со всеми мыслимыми удобствами...` Так имярек отблагодарил ту единственную, что жалела его и поддерживала в голодном босоногом детстве!

По замыслу автора читатель должен смахнуть слезу умиления и возлюбить всей душой благородного героя… Те же, кто хоть немного сведущ в вопросах оформления сделок с недвижимостью, вряд ли оценят столь душевный, но разоблачающий безграмотность автора пассаж. Вместо сюрприза – конфуз! Поскольку описанная ситуация – из области антинаучной фантастики: дарственная на недвижимость никак не может оформляться в отсутствие одаряемого.

Как же на самом деле осуществляется дарение? Передача недвижимости возможна только через подписание соответствующего договора – сделка это хоть и безвозмездная, но двусторонняя. Порядок ее оформления регламентируется главой 32 ГК РФ (ч. II, ст. 572–582), а переход прав на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Оформление дарения мало отличается по последовательности действий от купли-продажи. Собирается такой же пакет документов. Даритель и одаряемый вместе прибывают с документами и действующими паспортами в нотариальную контору. Так что устроить «подруге дней своих суровых» описанный выше сюрприз невозможно по определению.

Дарение может быть также произведено в простой письменной форме (ППФ), без участия нотариуса, в соответствующем отделе территориального органа Росрегистрации - ГУФРС. Там обе стороны ставят свои подписи на заранее подготовленном ими договоре. Один `передает в дар`, а другой `принимает` объект недвижимости. При этом пока – последние недели(!!!) - можно вообще избежать уплаты налога.

Распишитесь, получите и... заплатите!

При исчислении налога с дарения используется инвентаризационная стоимость недвижимости, указанная в техническом паспорте. Она, как правило, в несколько раз ниже рыночной. И, тем не менее, речь идет о суммах весьма значительных.

Налогообложение при нотариально удостоверенном дарении недвижимости все еще регулируется Законом РФ № 2020-1 `О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения`. В соответствии с ним налог взимается при условии удостоверения договоров дарения нотариусами. Возможность оформлять сделки по отчуждению прав собственности на недвижимое имущество в простой письменной форме, непосредственно при регистрирующем органе, в этом законе учтена не была. Так что до боя кремлевских курантов 31 декабря налог с дарения не платится, если договор оформлялся в ППФ.

Ровно в полночь лазейка для `уклонистов` от налога на законных основаниях захлопнется. Платить нужно будет независимо от того, где и как дарилась недвижимость. Но в целом изменение закона – на благо граждан. В результате нововведений от уплаты налога освобождаются не только супруги (как и ранее), но и дети (в том числе усыновленные), родители (в том числе усыновители), братья и сестры (в том числе имеющие одного общего родителя), а также бабушки-дедушки или внуки-внучки дарителя. Остается в силе положение о том, что передача прав собственности на жилище не облагается налогом, если даритель и одаряемый проживают совместно – в нем же.

Ставка же налога будет теперь не `плавающей`, а константной. Максимальная ставка налога с дарения – для жилья дороже 255 тыс. рублей (по инвентаризационной стоимости) составляет пока 50 200 рублей + 40% стоимости имущества, превышающей 255 000 рублей. По сделкам, совершенным с 1 января вместо прогрессирующего налога предстоит уплачивать НДФС – налог на доходы физических лиц – в размере 13% от стоимости, обозначенной в техническом паспорте. Так что чем дороже недвижимость, тем больше выигрыш в соответствии с новым законодательством.

Насколько сильно подарок способен ударить по карману – раньше подсчитывал налоговый инспектор и `выставлял счет` в течение 3-х месяцев с момента оформления сделки. С 2006 года человеку, получившему недвижимый дар, придется самостоятельно исчислить НДФЛ и заполнить декларацию. Принести бумаги в инспекцию надо не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором оформлялось дарение. А перечислить НДФЛ в бюджет - не позднее 15 июля.

И тем, кто заплатил налог, и тем, кто не должен этого делать, все равно необходимо получить в налоговой инспекции справку установленной формы об отсутствии задолженностей по налогообложению в связи с дарением. И бережно хранить ее вместе с договором. Бумага эта обязательно понадобится при последующем `движении` подаренной недвижимости (продаже, мене и пр.)

Ничтожное притворство

Необходимо отметить, что дарением должна оформляться только действительно безвозмездная сделка. Если дарение прикрывает собою куплю-продажу с целью обхода интересов третьих лиц, оно может обернуться большой проблемой. Например, при продаже комнаты в коммуналке соседи, имеющие свой кусочек `вороньей слободки` в собственности, могут воспользоваться преимущественным правом покупки, которым они обладают согласно ст. 250 ГК РФ, либо оформить письменный отказ от него. Только тогда комната беспрепятственно реализуется `на свободном рынке`. А вот распорядиться ею на безвозмездной основе можно без ведома и согласия соседей (в соответствии со ст. 246 ГК РФ). Посему `добрый маклер` лихо посоветует своим клиентам `отдариться` - дабы избежать выяснения отношений с соседями (и сознательно лишить их законных прав). Иногда взаимная неприязнь бывает так сильна, что продавцы `из принципа` отказывают соседям в расширении жилплощади, даже если те готовы уплатить нормальную рыночную цену. Те, в свою очередь, могут подать в суд и, если найдут доказательства того, что выплачивались деньги, мигом добьются признания такой сделки ничтожной. Ибо по ст. 170 ГК РФ она будет квалифицироваться как `притворная сделка…, которая совершена с целью прикрыть другую сделку`. Даже если до суда не дойдет, все равно «уводить» вожделенные метры из-под носа соседей, желающих их выкупить, не советуем: продавцы уедут с деньгами, а вам жить под одной крышей с недоброжелателями.

То же положение о ничтожной сделке распространяется и на случаи, когда, ради экономии на налогах, оформляют куплю-продажу вместо дарения. Правда, сложно представить ситуацию, в которой кто-то был бы заинтересован раскрыть такое `притворство` через суд - но мало ли вокруг желающих устроить `сеанс разоблачения` из любви к искусству?

Запрет на дарение и... наоборот

В ГК РФ существует перечень лиц, которые не могут осуществлять дарение недвижимости и любых предметов, стоимость которых превышает 5 МРОТ. Это малолетние (дети до 14 лет) и граждане, признанные недееспособными. Любое дарение, осуществленное представителями от их имени, является противозаконным.

Принимать дары не имеют права работники лечебных, воспитательных заведений и учреждений социальной защиты от находящихся в них граждан, их супругов и родственников, а также госслужащие – в соответствии с должностным положением и исполнением служебных обязанностей (ст. 575 ГК РФ). В общем, не забалуешь.

Но бывают ситуации, когда необходимо оформлять отношения только договором дарения. Это касается сделок с участием несовершеннолетних собственников доли в отчуждаемой квартире при условии, что другая недвижимость одновременно не приобретается. Такое возможно только с разрешения органов опеки и попечительства – в случае одновременного наделения ребенка собственностью в квартире, принадлежащей его близким родственникам. Желая все сделать одновременно, у одного нотариуса, и при этом избежать налогообложения, родители настаивают, чтобы оформлялся договор купли-продажи. А это противоречит законодательству, поскольку в соответствии со ст. 37 ГК РФ, п. 3, `опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование`. Правда, по новому закону такие сделки (с близкими родственниками) освобождаются от налогообложения.

Закон позволяет не только принять подарок, но и отказаться от него, если, паче чаяния, обнаружится, что дареный конь – троянский. Согласно ст. 573 ГК РФ, даже если договор дарения уже зарегистрирован, но дар фактически еще не передан, одаряемый вправе отказаться от него в одностороннем порядке (письменно), при этом надлежит зарегистрировать свой отказ.

Часто юристам задают вопрос, что лучше – оформить завещание или подарить квартиру потенциальному наследнику при жизни? Однозначного ответа тут нет. Необходимо учитывать нюансы каждой конкретной ситуации и объем сопутствующих расходов. Важны и гарантии осуществления намерений. Завещание может быть в любой момент отменено, и не факт, что наследник об этом узнает. А вот если квартира подарена, преподнести подобный сюрприз нельзя. Также возможно и оформление договора ренты, предусматривающего периодические выплаты в обмен на передачу квартиры в собственность с правом пожизненного проживания бывшего владельца. Нужно просто проанализировать все схемы и выбрать наиболее целесообразную.


Объявления >>>

 
 

Расширенный поиск >>>

Статистика >>>

Средняя стоимость 1м2 в Иркутске по районам >>>

Экспресс-оценка квартиры >>>

Район:
Комнат:
Материал:
Благоустройство:
Кухня:
Тип жилья:

Агентства недвижимости города Иркутска >>>

Агентства недвижимости города Усолье-Сибирское >>>

Агентства недвижимости города Ангарска >>>

Поиск по городам