Вся недвижимость Иркутска квартиры земельные участки коттеджи жилая и коммерческая недвижимость в Иркутске и области продажа и аренда вторичное жилье и новостройки Иркутска
Недвижимость Иркутска

Интернет конференция >>>


Советы и рекомендации >>>


Реклама >>>


Статьи >>>


Новости >>>



Поиск объектов недвижимости по городу Иркутску
Объект  Район  Комнат 

Советы и рекомендации
Ответственность за нарушение обязательств по договору


Любой договор, предметом которого является недвижимость (и не только она), порождает взаимные обязательства сторон, например, необходимость заплатить за квартиру по договору купли-продажи, внести арендную плату по договору аренды, выполнить ремонт по договору строительного подряда и т. д. Все обязательства необходимо выполнять надлежащим образом, поскольку их нарушение повлечет за собой определенную ответственность. Меры ответственности направлены либо на обеспечение исполнения обязательств, либо на компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Поэтому по ее иску суд и применяет данные меры.

Основания для ответственности

Важно определиться с основанием для ответственности. Лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом исполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иные основания. Отсутствие вины должна доказывать сторона-нарушитель. Но лицо признают невиновным, если им были приняты все меры для надлежащего исполнения своих обязательств. Если обязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Таковой признают форсмажорные, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Но в договоре стороны имеют право предусмотреть, что только вина является условием ответственности предпринимателя. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло вследствие вины обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. Также он может быть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению. Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.

Возмещение убытков

Как правило, при гражданско-правовых сделках сторонам важно не понести убытков. В связи с этим Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязанность должника их возместить (ст. 393) — при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств. В этой ситуации важно определить, что такое убытки. В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками (реальными) понимают расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления указанного права, а также утрату или повреждение имущества. Помимо этого убытками считают упущенную выгоду — неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено. При определении упущенной выгоды учитывают предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

При подсчете убытков немаловажную роль играет определение их цены. По общему правилу принимают во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков не было удовлетворено добровольно, то стоимость убытков определяют на день предъявления иска.

Если в договоре предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны уплачивают неустойку, то убытки возмещают в части, не покрытой ею. Но могут быть оговорены и другие варианты: когда взыскивают только неустойку, но не убытки; когда убытки взыскивают в полном объеме сверх неустойки; когда по выбору кредитора взыскивают либо неустойку, либо убытки.

Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом. В законах могут содержаться положения, в соответствии с которыми право требовать возмещения убытков отсутствует. В ГК РФ прямо предусмотрено право отказаться от исполнения договора дарения, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя ухудшится настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В этом случае одаряемый не вправе требовать возмещения своих убытков.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства в данном случае наступает при наличии полного состава правонарушения: во-первых, неправомерного неисполнения денежного обязательства (уклонения от возврата, просрочки в уплате и т. д.), во-вторых, использования должником чужих денежных средств вследствие их неправомерного удержания. Просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары (квартиру, дом, иную недвижимость), выполненные работы или оказанные услуги также следует считать пользованием чужими средствами.

Мерой ответственности является уплата процентов на данную сумму. Их размер определяется существующей в месте жительства кредитора (или в месте нахождения юридического лица) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иной не установлен договором или законом. Так, если по договору займа заемщик не возвращает деньги в срок, он обязан уплатить проценты на эту сумму за весь период задержки (со дня, когда требовалось возвратить заем, до дня реального возврата). Но если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием средствами, превышают сумму процентов, он вправе требовать возмещения убытков в части, превышающей данную сумму.

В ГК РФ предусмотрено освобождение заемщика от ответственности за неисполнение денежного обязательства в случае просрочки со стороны кредитора. Что имеется в виду? Если кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, до совершения которых заемщик не мог исполнить своего обязательства, просрочка произошла по его вине. В этом случае должник не обязан платить проценты, кроме того, он получает право на возмещение вызванных просрочкой кредитора убытков, если только тот не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых возложено принятие исполнения, не отвечают.

Что еще?

Помимо всего вышесказанного, если должник не исполнил своих обязательств, кредитор вправе в разумный срок поручить их выполнение третьим лицам за разумную цену или выполнить их своими силами и потребовать от должника возместить понесенные расходы и другие убытки. Но такие расходы должны быть необходимыми. Если они к таковым не относятся, то и возмещению не подлежат. Например, если гражданин заключил договор с организацией на ремонт ванной комнаты (замена протекающих кранов, устранение протечек и т. д.), но данная организация в предусмотренный срок не выполнила обещанного, то он вправе пригласить других лиц, а все расходы отнести на счет первоначально выбранной организации. Но оговоримся: данное правило действует, если договором между ними не предусмотрено иное.

Если продавец передаст товар (например, квартиру) с недостатками, которые не были им оговорены в договоре купли-продажи, то покупатель вправе требовать возмещения своих расходов на их устранение (ГК РФ, ст. 475). Таким же правом обладает арендатор. Если по соответствующему договору ему сдано имущество с недостатками, которые препятствуют пользованию, он вправе устранить недостатки самостоятельно или с помощью третьих лиц, а все расходы отнести на счет арендодателя (ГК РФ, ст. 612).

Должник несет ответственность не только за собственные действия, но и за действия своих работников, а также за действия третьих лиц, если законом не предусмотрено, что ответственность несет являющееся исполнителем третье лицо. Так, арендатору предоставлено право заключать договор субаренды, передавать имущество в безвозмездное пользование. В этих случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. То же относится и к договору подряда. Например, заказчик заключает договор строительного подряда, в котором указано, что подрядчик обязуется выполнить обязательства лично, однако последний заключает договор субподряда. В этом случае нарушитель-подрядчик несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.


Объявления >>>

 
 

Расширенный поиск >>>

Статистика >>>

Средняя стоимость 1м2 в Иркутске по районам >>>

Экспресс-оценка квартиры >>>

Район:
Комнат:
Материал:
Благоустройство:
Кухня:
Тип жилья:

Агентства недвижимости города Иркутска >>>

Агентства недвижимости города Усолье-Сибирское >>>

Агентства недвижимости города Ангарска >>>

Поиск по городам