Вся недвижимость Иркутска квартиры земельные участки коттеджи жилая и коммерческая недвижимость в Иркутске и области продажа и аренда вторичное жилье и новостройки Иркутска
Недвижимость Иркутска

Интернет конференция >>>


Советы и рекомендации >>>


Реклама >>>


Статьи >>>


Новости >>>



Поиск объектов недвижимости по городу Иркутску
Объект  Район  Комнат 

Советы и рекомендации
Эффективность аренды земельных участков в крупных городах


Аренда земли - правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики.

В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом.

Недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в должной мере и нормами Гражданского Кодекса РФ об аренде недвижимости.

Введение в действие нового Земельного кодекса РФ 2001 г., призванного существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию, также окончательно не решило эту задачу.

Кодексом РФ об административных правонарушениях установлена административная ответственность за самовольную переуступку права пользования земельного участка.

Самовольной уступка будет тогда, когда собственник земельного участка не выразил свою волю путем предоставления согласия на совершение конкретной сделки с земельным участком, либо правом на него.

Гражданским законодательством также предусмотрено, что передача арендатором прав аренды на земельные участки третьему лицу возникает при наличии согласия арендодателя.

Тем не менее, согласно Земельному Кодексу РФ арендатор должен лишь уведомить о сделке арендодателя.

Таким образом, передача земельного участка в субаренду (залог прав аренды), например, до одного года, (эти договоры не подлежат государственной регистрации), если не получено согласие, может быть в большинстве случаев оспорена.

При продаже недвижимости (переходе права собственности на здание, (помещение), находящееся на земельном участке, к другому субъекту) этот субъект приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием (помещением в нем), и необходимой для их использования территорией на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При этом законодатель в Земельном Кодексе РФ ввел определенную новеллу в вопросе о том, какое именно право на землю переходит к собственнику здания (помещения в нем): в указанной норме: вместо термина «пользование» говорится о переходе права на «использование» соответствующего земельного участка.

Термин «использование» земли можно рассматривать только в широком смысле слова, применительно ко всем правовым титулам на землю - праву собственности, праву пожизненного наследуемого владения, праву бессрочного (постоянного) пользования, праву аренды земельных участков.

Применительно к городскому землепользованию к новому собственнику переходит только возможность хозяйственного или иного использования участка при эксплуатации здания (строения, сооружения) в соответствии с ранее установленным целевым назначением, но не переходит принадлежащий предыдущему собственнику недвижимости правовой титул на землю, например, в виде аренды.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения арбитражного суда.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Право требовать расторжение договора возникает только после того как арендатором не устранено нарушение в установленный срок.

Условие об арендной плате относится к числу существенных положений договора аренды.

Общие принципы определения арендных платежей (порядок их взимания, условия и сроки) по земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, регулируются ФЗ `О плате за землю`.

Нормы данного ФЗ давно устарели и утрачивают в соответствии с ФЗ N 141 силу с 01.01.06г. (за исключением ст. 25).

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ, однако соответствующее постановление Правительством РФ в настоящее время не принято, в связи с чем существует пробел на федеральном уровне в вопросах регулировании арендной платы за государственные и муниципальные земли.

В связи с отсутствием в этой области полноценного федерального законодательства принимается множество разрозненных нормативно-правовых актов на уровне субъектов РФ муниципальных образований.

Все это снижает эффективность использования земельных ресурсов в Российской Федерации, предопределяет отсутствие единого подхода в судебно-арбитражной практике при применении законодательства.

В связи с отсутствием единых принципов определения базовых ставок арендной платы за землю, на местах широко распространена практика их искусственного занижения с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов.

Отсутствие в действующих нормативных актах четко определенных критериев установления базовых ставок арендной платы на землю ведет к неизбежным нарушениям прав арендаторов и создает в обществе определенное социальное напряжение.

Отсутствие в законодательстве Российской Федерации четких принципов установления размеров арендной платы не отвечает ни интересам государства в части получения полноценных доходов от аренды земли, ни интересам арендаторов, которые лишены возможности планировать свою коммерческую деятельность на долгосрочную перспективу.

Сложившаяся в России система установления размеров арендной платы за землю не отвечает принципам рыночной экономики, в соответствии с которыми земельный участок должен приносить собственнику доход при использовании его надлежащим образом.

Использование для определения базовых ставок арендной платы ставок земельного налога, установленных в 1991 году, несмотря на их ежегодную индексацию в соответствии с уровнем инфляции, приводит к отрыву начисляемого размера арендной платы от рентной составляющей и, как следствие, к недополучению значительных средств бюджетами всех уровней.

В связи с тем, что в большинстве случаев базовые размеры арендной платы устанавливаются на основе ставок земельного налога, льготы, предусмотренные статьей 12 Закона РФ «О плате за землю» для плательщиков земельного налога, автоматически распространяются органами местного самоуправления на арендаторов земельных участков.

В настоящее время в экономике России в связи с коренной перестройкой экономической системы страны наблюдается тенденция к повышению роли договора.

Современная юридическая доктрина признает договор единственно верным регулятором экономики.

Отсутствие единых общероссийских принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, приводит к неопределенности в отношениях между сторонами договора аренды земли, не позволяет выработать единый подход в судебно-арбитражной практике.

Для нормального развития землепользования целесообразно отказаться от практики определения ставок арендной платы по видам использования земель, а устанавливать их исключительно как процент от рыночной стоимости земельного участка.

Вышеизложенный подход полностью соответствует экономической сущности понятия арендной платы и является вполне правомерным.

Арендная плата за застроенные и предназначенные для застройки земельные участки в черте поселений может определяться на основе проведения индивидуальной оценки рыночной стоимости передаваемого в аренду земельного участка. С учетом того, что затраты на проведение индивидуальной оценки довольно высоки, необходимо предусмотреть возможность определения базового размера арендной платы, исходя из рыночной стоимости для отдельных территориальных зон.

В случае, если арендатор не согласен с размером арендной платы, установленным на основе рыночной стоимости земли в оценочной зоне, целесообразно предусмотреть возможность уточнения размера арендной платы (за счет средств арендатора) путем проведения индивидуальной оценки рыночной стоимости передаваемого в аренду земельного участка с привлечением независимого оценщика.

Следует также предусмотреть возможность пересмотра размера арендной платы в связи с переоценкой рыночной стоимости земельного участка - не реже одного раза в десять лет.

В целом к арендным отношениям на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности должны быть применены, по нашему мнению, следующие положения:

- единство установленных на уровне РФ общих принципов заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

- фиксированный перечень льготных категорий арендаторов государственных и муниципальных земель, установленных федеральным законом;

- использование рыночной стоимости земельных участков в качестве базы при определении размера арендной платы за земли всех категорий;

- самостоятельность (на основе установленных общих принципов аренды государственных и муниципальных земель) органов государственной власти и местного самоуправления в определении порядка исчисления, сроков внесения и предоставления льгот по арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

На федеральном уровне не определен орган, ответственный за учет и контроль за арендными платежами. Отнесение арендной платы к категории неналоговых доходов бюджета не позволяет налоговым органам вести лицевой учет плательщиков, предъявлять санкции за неуплату.

Впервые в Российской Федерации в Московском земельном комитете в 1994 году был организован лицевой учет плательщиков арендной платы за землю; создана автоматизированная подсистема государственного земельного кадастра земель г. Москвы «Земельные платежи»; налажен действенный контроль за поступлением земельных платежей в бюджет города; разработана методика прогнозирования доходов бюджета от земельных платежей с учетом земельных балансов территорий административных округов и уменьшения доходов за счет предоставления льгот; создана и отработана технология по работе с неплательщиками.

Взыскание долга по арендной плате за использование земельных участков достаточно хорошо урегулировано законодательством и договорами аренды земельных участков. Встречаются случаи, когда организация (особенно в случаях перехода прав на недвижимость) использует земельный участок, но не оформляет документы на землю.

В таком случае возможно взыскание дополнительных средств за такое использование как изъятие средств неосновательного обогащения.

Арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования земли, как в России, так и на Западе.

При этом в отсутствии развитого земельного рынка в России арендные отношения становятся главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим товаропроизводителям и бережного и рационального ее использования.

Аренда соединяет в себе право пользования землей и право собственности на результаты производства.

В связи с этим она выступает как надежное средство рыночных преобразований земельных отношений: стимулирует предпринимательскую активность; позволяет наиболее простым способом и в относительно короткие сроки оптимизировать соотношение между основными производственными ресурсами (земля, фонды и рабочая сила); упрощает и удешевляет процесс концентрации земли в пределах, необходимых для эффективного хозяйствования.

Арендные отношения позволяют сохранить за собственником функции регулирования эффективного и рационального землепользования


Объявления >>>

 
 

Расширенный поиск >>>

Статистика >>>

Средняя стоимость 1м2 в Иркутске по районам >>>

Экспресс-оценка квартиры >>>

Район:
Комнат:
Материал:
Благоустройство:
Кухня:
Тип жилья:

Агентства недвижимости города Иркутска >>>

Агентства недвижимости города Усолье-Сибирское >>>

Агентства недвижимости города Ангарска >>>

Поиск по городам