Вся недвижимость Иркутска квартиры земельные участки коттеджи жилая и коммерческая недвижимость в Иркутске и области продажа и аренда вторичное жилье и новостройки Иркутска
Недвижимость Иркутска

Интернет конференция >>>


Советы и рекомендации >>>


Реклама >>>


Статьи >>>


Новости >>>



Поиск объектов недвижимости по городу Иркутску
Объект  Район  Комнат 

Советы и рекомендации
Государство нарушает Закон о земле?


Предприятия, которые пытаются в арбитраже доказать свое право на выкуп земельных участков, сталкиваются с массовыми отказами. Судьи, вынося решения не в пользу покупателей, руководствуются постановлением Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 № 11 `О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства`. Через этот документ `красной нитью` проходит стремление во что бы то ни стало оставить землю в государственной собственности.

В федеральном законе о введении в действие Земельного кодекса (п. 2 ст. 3) установлено, что юридические лица обязаны до 1 января 2006 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования участками по своему желанию: арендовать занимаемую территорию либо выкупить ее в собственность. Однако полномочные органы власти неохотно соглашаются на приватизацию участков, стремясь навязать заявителям договор аренды. Такие споры решаются в судебном порядке.

Таинственные нужды

Пленум ВАС РФ указал, что при рассмотрении подобных дел суд должен учитывать все доводы органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи земельного участка, в том числе по причине резервирования этой территории для государственных или муниципальных нужд, использования ее для других целей и т.д. (п. 4 Постановления). Суды крайне внимательно изучают доказательства `невозможности` продажи участков и в большинстве случаев соглашаются с доводами органов государственной власти.

Кстати, федеральные законы не содержат оснований для отказа в земельной приватизации, как не содержат самого понятия `публичные нужды`. Постановление ВАС РФ дает возможность органам госвласти `забронировать` застроенный участок (или его часть) для неопределенных `публичных нужд` вместо того, чтобы изъять такую площадку для государственных и муниципальных нужд на основании ст. 49 Земельного кодекса, то есть с предварительным и равноценным возмещением (как и полагается по ст. 35 Конституции РФ).

Плановый запрет

Постановление объявляет правомерным запрет на выкуп из-за ограничений, установленных генеральным планом развития населенного пункта. Однако по Градостроительному кодексу РФ генеральный план не является правовым актом, а потому не может быть основанием для отказа в приватизации земли. Ссылка на него фактически лишает граждан и юридических лиц права на оспаривание решения об изъятии участка.

Генеральный план - это только рамочный документ (ст. 23 Градостроительного кодекса), на основании которого должны приниматься правила землепользования и застройки (ст. 26, 30 Кодекса), а затем проекты планировки (ст. 42) и проекты межевания (ст. 43). Только после этого может появиться решение о резервировании, а значит, и запрет на выкуп участка.

Кто первый встал

Пленум ВАС РФ допустил возможность заключения договора аренды застроенного земельного участка с одним или с несколькими собственниками помещений в здании (п. 19 Постановления), а не со всеми, как это установлено Земельным кодексом РФ (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ). Получается, что по заявлению собственника одного помещения будет заключен договор аренды, а все прочие владельцы `встроек` лишаются тем самым бессрочного права на участок безо всякого суда и даже без уведомления. Получат они лишь право временное - право аренды участка, если присоединятся к договору.

Кстати, при этом все сособственники лишаются и права на выкуп участка, как это устанавливает п. 4 Постановления. Что может произойти? В многоквартирных домах, как правило, часть помещений остается в собственности администрации или дружественных ей структур. Собственник такого помещения, заключив договор аренды на земельный участок под всем домом, может лишить частных владельцев квартир их законного права на выкуп земли. И только один из множества собственников помещений окажется в ответе за весь участок.

Переписывая кодекс

Фактически Постановление вносит изменения в Земельный кодекс. В документе ВАС говорится (см. п. 7), что если собственник недвижимости заключил договор аренды участка после введения в действие ЗК РФ, то он утрачивает право выкупа этого участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Однако статья Земельного кодекса, на которую ссылается ВАС, гласит, что исключительное право на приватизацию участков или на приобретение права их аренды имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены самим кодексом и федеральными законами.

Пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ трактует понятие `исключительное право приватизации или аренды` как право однократное. Но такая трактовка не основана на законе. В ст. 36 ЗК РФ `исключительное право` указывает на его `исключительных` субъектов, то есть на собственников зданий и строений. Утверждение об утрате права выкупа участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ прямо противоречит Закону РФ `О приватизации государственного и муниципального имущества`: `...договор аренды участка не является препятствием для <его >выкупа` (ч. 3 ст. 28).

Пункт 7 Постановления противоречит и ряду конституционных норм. При приватизации покупатель получил право собственности на здание, имущественный комплекс. Это его право охраняется Конституцией РФ (ст. 2, 18). Оно не ограничено во времени. Собственник вправе использовать свое имущество любым разрешенным способом. Здание расположено на земельном участке, который выступает как физическая основа недвижимости. Если собственник здания или имущественного комплекса оказывается арендатором участка, не имеющим возможности его выкупить, его права на землю становятся ограниченными во времени и обусловленными возможными требованиями арендодателя. Значит, ограничиваются и его права в отношении здания или имущественного комплекса - по причине неразрывности участка и строения.

Кстати, осенью прошлого года принят закон, предусматривающий бесплатную передачу земельных участков религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения. В мае этого года Госдума РФ приняла в третьем чтении аналогичный закон о передаче застроенных участков общероссийским общественным организациям инвалидов. Таким образом, некоторые категории частных собственников зданий уже получили полноценное право собственности на свою недвижимость. Однако выборочное наделение `бесплатными` правами нарушает конституционные нормы о равенстве и о запрете дискриминации, в том числе по признакам религиозной принадлежности. Очевидно, что норму о бесплатной передаче прав на застроенные земельные участки правильно было бы распространить на всех собственников недвижимости.


Объявления >>>

 
 

Расширенный поиск >>>

Статистика >>>

Средняя стоимость 1м2 в Иркутске по районам >>>

Экспресс-оценка квартиры >>>

Район:
Комнат:
Материал:
Благоустройство:
Кухня:
Тип жилья:

Агентства недвижимости города Иркутска >>>

Агентства недвижимости города Усолье-Сибирское >>>

Агентства недвижимости города Ангарска >>>

Поиск по городам